· 投资概况
（一）外国资本流入提升地产市场热度。
自2014年以来，海外投资者逐渐显露出对于挪威地产市场的浓厚兴趣，外国资本的大量流入推动商业地产成交额显著增长。2014年当年成交750亿挪威克朗，较2013年增长74%。其中，外国投资占交易总额的20%。2015年挪威商业地产交易额持续攀升，达1300亿挪威克朗（约合160亿美元）[3]，较2014年上涨73%，创下历史新高，是过去10年年均交易额的3倍，而超过三分之一的成交额同样由海外买家贡献，成交额最高的10起交易中，有6起涉及外国投资者。
数据来源：挪威银行房产经纪
（二）挪威商业地产的投资优势。
金融危机以来，全球主要经济体实行量化宽松政策，普遍调低基准利率，金融市场波动加大，各国机构投资者更加倾向于能够带来稳定回报的资产，地产基金活动频繁。而相比于大部分欧洲国家，挪威具有较为明显的投资优势。2014年，在知名房地产投资顾问公司仲量联行发布的“投资强度指数”[4]排行榜上，挪威首都奥斯陆位居榜首，2015和2016年则分列第四和第二位。具体而言，这些优势体现在以下几个方面：
一是人口规模稳定增长。据挪威统计局统计，2008年以来挪威年均人口增长率约为1.3%，远高于欧盟平均水平（约0.12%）和欧洲大部分国家。二是政府财政状况稳定，经济前景相对乐观。尽管2014年起受累于国际油价持续下滑，挪油气产业陷入低迷，失业率小幅上升，但自金融危机以来，挪整体经济表现、GDP增长率、就业率和收入水平始终位居欧洲前列。挪政府和一些专家学者对挪经济仍持有信心，认为挪威有能力应对油价压力，当前困境将在未来两至三年内得以扭转。此外，挪威拥有全球最大的主权财富基金，2015年底该基金市值约为8486亿美元，年均投资回报率为5.6%，为挪政府提供稳定的收入保障。三是政局稳定，营商环境良好。挪威连续多年列于国际透明组织(Transparency International)最清廉国家排行和世界银行（WorldBank）最宜经商国家排行前10位。四是挪威克朗自2014年以来大幅贬值。据挪威央行统计，2014-2015年底，挪威克朗兑美元贬值近20%。五是贷款利率空前低位。2014年以来，为应对油价下跌带来的经济下行压力，挪威央行先后于2014年11月，2015年5月、9月和2016年3月4次调低基准利率，目前利率为0.5%，为历史最低水平。据挪威统计局预测，挪威央行有可能在2016年继续降低基准利率至0.25%。六是投资程序相对简便，融资便利，中介服务发达，在收购、贷款、租赁等各个环节普遍使用标准化合同和协议。
（三）投资回报稳定，短线交易活跃。
挪威物业投资IPD指数(Investment Property Databank Index) 显示，2000以来，挪威地产投资年均回报率为8.8%，而同期奥斯陆证交所的股票年均投资回报率为7.6%。2008年金融危机爆发后，挪威经济遭遇短期冲击，地产市场受到一定波及。伴随整体经济快速摆脱困境，2010年后，地产投资回报率稳步回升。2014年和2015年，商业地产投资回报率分别为8.2%和11%。据挪威联合地产公司（UNIOn Gruppen）市场报告，相对于外国投资者成为挪威商业地产的最大买家，本土房地产公司则成为交易市场上的最大卖家。这些公司一方面受益于不断看涨的市场行情出售所持资产获取利润，另一方面则积极储备资金酝酿新一轮资产收购。同时，数据显示，由于投资回报率高，投资者短线交易趋势增强，相当数量的房地产仅被持有1-2年即再次上市。
（四）地域分布。
从地域分布看，半数以上地产交易集中在挪威首都奥斯陆和人口规模位列第二的阿克胡斯郡。除此之外，卑尔根、斯塔万格和特隆赫姆也是地产投资热门地区。其中，石油城市斯塔万格超过四分之一的劳动力就职于油气及相关产业，受国际油价持续下跌影响，近2年来该城市失业率上升123%，办公楼空置率超过10%，房地产价格平均下降10%。但外国投资者仍看好这一地区的长期投资潜力，2015年该市310亿地产交易额中，超过75%来自外国买家，其中包括知名房地产投资公司——美国柯罗尼资本集团（colony Capital）以25亿挪威克朗收购挪威国家石油（Statoil）总部办公楼。
（五）分类市场。
办公写字楼一直是挪威商业地产投资最为活跃的领域，新增人口和充分就业确保市场需求稳定增长，2002年至今，办公楼价格上涨55%。尽管2014年以来失业率和办公楼空置率均有小幅上升，给市场带来一定程度的不确定性，但由于供给一直维持低位，办公楼的实际库存量并未增加，租金价格仍保持稳定增长。2015年甲级办公楼投资回报率为11%，其中奥斯陆中心地区投资回报率达16.5%。
2013年以来，挪威商业零售地产日益受到外国投资者的青睐，近三分之二的交易涉及外国买家。2015年该领域最大交易即挪威银行人寿保险公司以33亿挪威克朗将一处购物中心出售给国际商用物业集团Steen & Strøm。除购物中心外，商业街、仓储超市和食品店等也受到外国投资者关注。
现代仓储物流业的快速发展推动挪威物流仓储地产的需求和投资同步增长。过去4年间，物流仓储地产交易额超过320亿挪威克朗，约占全挪房地产交易总量的14%，其中60%集中在首都奥斯陆及附近地区。伴随挪威电子商务的快速发展，优势地段的物流仓储需求还将逐步提升。近年来，物流地产也是外国投资者，尤其是从事长期投资的集团投资者重点关注的领域之一。
2008年金融危机之后几年间，挪威酒店入住率显著降低。近年来，尽管在挪旅游和商务旅行的过夜人数持续增长，但酒店等住宿设施供应量同样保持增长，挪威酒店的平均入住率上升缓慢，但奥斯陆、卑尔根等大城市及周边地区情况显著好于其他地区。2015年挪威酒店交易额达53亿挪威克朗，几乎相当于2012-2014年成交量的总和，其中三分之二来自于位于奥斯陆中心火车站和奥斯陆机场附近的两家酒店项目。
数据来源：挪威联合地产公司
· 法律和税务体系
相比欧洲其他国家，在挪威商业地产投资涉及的法律和税务体系相对简单，外国投资者与本国投资者享有同等待遇。相关法律法规主要有：《公司法》和《私人有限公司法》——二者主要规定通过设立股份公司进行商业地产交易的条件和限制；《租赁法》——规定业主与承租人的责任义务、租约期限、转租条件和终止程序等，用于保护双方的合法权益；《规划和建筑法》——规定地产开发、改建的申请程序和条件等。在地产融资、购买、出售、租赁等各个环节，普遍使用标准化协议，房地产中介协会和房东协会等行业组织定期会同律师事务所对这些标准化协议的文本进行更新和修订。
挪威税法规定，资产交易需缴纳27%的所得税，房地产过户还需缴纳房地产价值2.5%的印花税，而公司股权交易则无需纳税。因此，挪威90%以上的商业地产交易采取设立单一目的公司（SPVs）的方式进行，即出售方设立全资拥有目标物业的股份公司，购买方设立项目公司，并通过该项目公司收购上述股份公司的股权获得目标物业的所有权。收购完成后，购买方自然获得目标物业，无需进行房地产过户登记。
如不采取SPV交易方式，商业地产出售则需缴纳净收益27%的所得税。其中，房屋折旧（办公楼折旧率2%，仓储生产设施折旧4%，建筑设施折旧10%）、业主维护维修费用及贷款利息在计算税基时可进行扣减。
此外，挪威商业地产还需缴纳物业税。挪威各郡政府可自行决定辖区内的物业税税率，通常范围在0.2%-0.7%之间，首都奥斯陆目前不征收物业税。
· 商业地产融资
金融危机以来，挪威银行资本实力在欧洲各银行中名列前茅，并且乐于为商业地产投资提供贷款。2009-2014年，挪威银行和金融机构向房地产市场提供了总计5600亿克朗的贷款。其中，挪威最大银行——挪威银行（DNB）发放贷款2100亿克朗，占其总资本的12%。2014年以来，利率持续下行对地产市场升温起到了重要催化作用。2015年下旬，由于挪威克朗的持续贬值，挪威银行融资成本大幅提高，且银行监管机构按照巴塞尔协议III的原则出台了要求挪威银行提高资本充足率的严格政策，银行贷款政策收紧，提高了贷款保证金比例和贷款限制，对市场融资造成一定压力。2016年2月，银行贷款保证金比例为2.14%，较去年同期增长0.49个百分点，贷款总成本由2.91%上升至3.25%，同时对于抵押资产的审核也更为严格。但由于央行降息预期，长期贷款利率呈下行趋势，银行贷款成本仍具有吸引力。挪威境内的外国银行由于不受银行监管机构的限制，在商业地产融资方面表现更为积极，目前其放贷份额约为市场总额的17%。银行在发放商业地产贷款时主要考量投资人对本土市场和拟购物业的了解程度、物业本身的商业价值、是否有长期稳定的租约、投资人的信用记录等因素。
除通过银行融资外，近年来，债券融资日益受到投资者，尤其是海外投资者的欢迎，其中主要原因在于银行对于海外投资者的审核更加严格，通常不愿为无贷款记录的SPVs发放贷款，而债券发行则更加侧重资产本身的价值。且债券融资多采用长期固定利率，更加适合有长期融资需求（5-15年）的投资者。目前挪威最大的房地产债券发行人有乌拉夫·通集团(Olav ThonGroup)、恩特拉物业公司(Entra Eiendom)以及Steen& Strøm集团。2014年底，通过债券进行融资的商业地产投资约占市场总额的10%，预计这一比例将在1-2年内上升至20%-25%。
· 商业地产的开发和管理
根据挪威法律，在对地产及物业进行开发或改建前，应向土地登记部门查询是否有针对该地产或物业的相关限制条件。此外，根据《规划与建筑法》，物业开发必须符合当地区域规划。地方政府有权在区域规划的基础上提出更为细致的规划蓝图，规定具体物业的分布密度、用途、开发要求以及涉及健康、安全和环保的相关标准。开发商必须委托经官方认定的专业人员负责立项申请、设计和监理。在已制定规划蓝图的地区，立项申请的批准周期约为3-12周；若该地区尚未制定规划蓝图，则需对该立项是否符合区域规划进行单独预审，预审周期可能长达9个月甚至数年。改建或改变物业的通途同样需征得物业管理部门的同意。
在挪威，商业地产通常由业主委托物业管理公司进行管理。此前，物业管理服务大多面向办公写字楼地产，如今，此类服务也越来越多地应用于商业零售和物流仓储地产。这些物业管理公司秉持为业主和承租人寻求双赢的原则致力于资产增值并应对可能的风险，负责处理与该物业有关的出租、设备设施维护、财务和保险等事务。同时，物业管理公司还为SPV公司提供管理、财税和融资中介服务。