随着中国房地产市场逐步进入存量房时代，流通率也正在成为新阶段影响房地产市场走势的关键点之一。流通率的高低不仅决定着存量房市场的房屋供给，也直接影响着住房需求的升级，最终影响到房屋资源的有效配置。流通的过程就是供给与需求之间的匹配，匹配的效率根本上决定了供求双方的效用。原则上，如果市场足够有效，每一次房屋流通代表着房屋消费的帕累托改进。从这些角度看，流通率的重要性不言而喻。
一、房屋流通率的国际比较
所谓流通率是指每年交易的二手房数量与存量房总量的比率。无论从跨经济体角度，还是从一个经济体内部不同城市之间，以及一个城市内部不同区域之间，房屋流通率都存在明显的差异。
首先，不同经济体之间的流通率有显著差异。从国际范围看，美国流通率的峰值为6.6%，英国到过5.3%，澳大利亚为5%，法国接近4%。相比之下，近年中国存量房流通率在1.6%-2.1%之间，仅为美国水平的1/3，英国和澳大利亚的2/5、法国的1/2，明显偏低，还有相当大的提升空间。
其次，不同城市之间的流通率差异也十分明显。从一个经济体的内部分化看，以美国为例，华盛顿、德克萨斯、阿拉斯加的流通率均在6%以上，华盛顿的流通率最高为7.17%，远高于其他几个中心城市。以英国为例，在大伦敦地区，作为核心区的伦敦市流通率最高，达3.8%，为大伦敦区平均水平的1.6倍；在内伦敦非核心区，旺兹沃斯最高，达3.6%，其次是汉姆史密斯-富勒姆，为3.0%，其它大部分都低于大伦敦地区的平均水平；在外伦敦区，里士满最高，达3.6%，其次为金士敦和布罗姆利，分别为3.3%和3.0%。总体看，核心区流通率最高，外伦敦地区略高于非核心的内伦敦地区。
进一步对比，日本的流通率仅0.85%，明显低于英美等发达经济体，也不如中国。从大区看，日本东京都的流通率最高，为1.59%，接近全国平均水平的两倍；东京都、大阪府、中部圈内的流通率为1.02%，高于全国平均水平；三圈外的流通率为0.61%，相对较低。
从中国的情况看，2015年，上海、北京、深圳的流通率分别为4.4%、3.5%和2.9%。历史上，北京和深圳的流通率分别到过4.5%和4.7%的峰值。北京、上海和深圳三个一线城市的流通率已经非常接近英美等发达经济体的水平。广州和南京、天津等城市的流通率也较高，大概在2-4%之间。杭州、郑州、长沙、成都等发展较快的二线城市，2015年流通率都接近2%，而且近年来提升比较快速。部分二线城市和绝大部分三、四线城市，流通率仍然较低。典型如南宁，2015年的流通率仅0.8%，存量房市场仍处于起步阶段。
再者，从时间序列观察，房屋流通率有缓慢上升的趋势，并具备明显的周期性特征。自1968年以来，美国流通率有过三次波动上升周期：
第一个周期是1968年到1982年，流通率从1970年的2.18%上升到1978年的5.23%，累计升幅140%；之后快速回调，到1982年降至2.33%。整个周期持续了12年时间，其中上升阶段用了8年时间，下降阶段用了4年时间。
第二个周期是1982年到2010年，流通率从1982年的2.33%升至2005年的历史峰值6.63%，累计升幅185%；之后快速回调，到2010年降至3.43%。整个周期持续了18年时间，其中上升阶段用了13年时间，下降阶段用了5年时间。
第三个周期自2010年开启，到2014年流通率已升至4.63%水平，目前仍处于上升阶段。
比对这三个周期可以发现：美国的流通率每经过一个周期，整体水平都会上一个台阶，但波动的斜率会变小、持续时间会拉长。
二、决定流通率差异的主要因素
影响流通率的因素非常复杂，经验表明：经济越发达、住房自有率越高、人口净流入越高、房地产市场越成熟、金融支持越充分，流通率越高。
（一）经济条件是流通率稳定提升的基础
稳定的经济发展，是存量房交易活跃，流通率提升的基础。其内在逻辑是：其一，稳定的经济发展，带给楼市较强的市场信心，给予居民“敢于住房消费”的预期，刺激人们刚需改善等需求的有序释放；其二，更为重要的是，稳定的经济增长，增强了消费者对未来收入的预期，使其敢于动用杠杆将未来的消费提前，将潜在的“需要”变成有效的“需求”。以美国为例，GDP增长对存量房流通率的影响主要有以下特征：
第一，从时间序列看，美国GDP增速在1968-2014年期间呈下行态势，但美国存量房流动率却在平缓上升。可见，GDP增速高低并非是流通率高低的决定性因素。随着行业不断走向成熟，GDP增速即使较低，只要预期稳定，也能推动流通率平稳提升。
第二，经济景气期间，流通率一般会缓慢平稳地上升，并不会像GDP增速那样呈现出显著的波动性。比如，1992年-2000年美国经济进入平稳发展期，GDP增速稳定在6%左右，期间流通率稳步攀升，由3.52%上升到4.37%，上升了0.85个百分点。
第三，经济不景气时期，流通率一般会跟随GDP增长率同向下行，就变动幅度看，流通率变动幅度略低。比如，1979年下半年，第二次石油危机爆发，美国外贸逆差加大，经济受创，1980年至1982年，美国GDP增速由8.75%跳水至4.36%，下降了4.39个百分点，同期流通率由3.30%降至2.49%，下降了0.81个百分点，流通率变动幅度不足GDP增速的1/5。又如2007年金融危机发生时，美国GDP增速再次腰斩，从2007到2009年，美国GDP增速由4.32%急降至-2.04%，下降了6.36个百分点，但期间流通率由3.43%降至3.38%，仅下降0.05个百分点，变动率仅为GDP增速的1/127。事实上，美国流通率是在2007年明显跳水的，从2006年的5.05%降至2007年的3.43%，降幅高达32%，此后两年尽管经济增速连续两年大幅下滑，流通率基本维持稳定。可见，人们对经济发展的预期较实际经济增速对流通率的影响更大。
（二）住房自有率是流通率提升的前提条件
不断提升的住房自有率，是流通率上升的一个重要前提。其内在逻辑是：住房自有率代表存量房这个水库的水位线，决定了一个经济体/地区有多少房子可以流通。显然，住房自有率越高，存量房水库的水位线越高，推动成交的势能越大。
美国流通率的变化与住房自有率的变化高度一致。1940年以前，美国大多数家庭以租房为主，严重制约着流通率的提升。1940年-1960年期间，美国联邦政府通过一系列激励措施革新了全国住房信贷系统，加之美国郊区化趋势的推动，短短20年间，美国住房自有率从44%提高到62%，成为1960年之后美国流通率波动上升的最大驱动力。
就整体趋势而言，流通率与住房自有率的走势非常接近。比如，从1985年到2004年，美国住房自有率在稳定的经济增长以及抵押贷款证券化的推动下持续攀升，从1985年的64%上升至2004年的69%。同一时期，美国流通率的上升斜率和变化幅度几乎与住房自有率一致。2004年，美国住房自有率上升至历史峰值69%，流通率也同时达到历史峰值6.38%。
就个别时期而言，流通率与住房自有率也会出现一定的背离。比如，1982年-1986年期间，住房自有率从65%下降到64%，但流通率继续从2.72%上升至4.35%，累计升幅接近60%，变动方向显著背离。现象背后，主要有两个原因：一是存量房增速超过自有住房增速，导致住房自有率轻微下降。期间，美国存量房数量共增长781万套，年均增长率为2.2%；同期，自住家庭数量也大幅上升，由1982年的6044万套上升到1986年的6382万套，但年均增长率为1.4%，要低于存量房市场，进而拉低了住房自有率。二是住房成交持续活跃，缺乏供给弹性的新房市场和大量的投资性需求刺激了存量房市场成交的更快增长，推动流通率持续上升。
（三）人口流通是流通率上升的核心动力
“人口”即“需求”，是一切需求的基础和前提。人口对房地产需求的驱动作用主要有两个方面：一是有购买力的人口增长会直接促进楼市成交；二是没有购买力的人口增长会活跃住宅租赁市场，促进租赁型住宅投资，进而间接促进楼市成交。有购买力的净增人口，购房需求具有一定的刚性和即时性，对楼市成交而言比较“有质量”，是提升流通率的一股重要动力。同一类型的净增人口在不同经济体或地区“质量”可能迥异。
在美国，自然增长的人口比移民增长的人口对流通率的影响更大。通过比对发现，美国的人口净增长率与流通率之间的相关性较弱，但如果把人口净增长分解为移民增长、自然增长两个维度，再与流通率进行关联分析，可以得到基本相反的结论。
从变动趋势看，人口自然增长量在人口净增中的占比与流通率走势基本一致。这主要是因为，自然增长的人口大多是美国原居民或时间较长移民的后代，家庭收入较高，这部分人口增量带来的改善需求比较刚性和即时性，可以有效地推动存量房交易增加。
移民增长量在人口净增中的占比与流通率的相关性较小，是因为移民过来的人口经济基础相对较弱，往往不具备买房的能力。根据2010年美国普查数据，新移民大多来源于亚洲和美洲，分别占2010年移民人口的41.75%、39.99%，只有10%左右来自欧洲。从新移民未来十年的购房意愿看，在2010年120万新移民人口中，只有不到25%的新移民选择购房，超过90万的移民选择一直租房；选择买房的移民中，75%的新移民选择购买多户住宅，24%的新移民选择购买独栋住宅，在占比最高的亚裔移民中这一比例更低，不足17%。由此看来，新移民对美国住房需求的短期拉动作用不明显。
在英国，常住人口净增长与存量房流通量率的相关性较弱。两者仅在1995年-2002年和2013年-2014年期间存在一定的相关性，随着常住人口净增人口上升，流通率也逐年提高。剩下时间，两者基本背离：2003年到2007年净增常住人口继续上升，流通率回落调整；2008年到2012年两者都是水平走势，但常住人口净增长在高位运行，流通率在底部徘徊。近十年，英国常住人口年净增量大约占总人口的0.7%-0.8%，如此高的人口净增比例，却没有对流通率带来正向的推动作用，其实是比较反常的。
如果将人口净增长进一步分解为自然增长和移民增长的话，可以发现：其一，英国移民人口增长占常住人口净增量的比重与流通率之间存在很强的正相关性。如1995年到2002年，两个指标都呈上升态势，于2002年达到顶部；2003年到2008年，两个指标都波动下滑；2009年-2011年，同时持平；2012年-2014年同时回升。其二，人口自然增长（=出生人数-死亡人数）占常住人口净增量的比重与流通率之间缺乏正相关性。