政策加速分化 阳春三月成交同比增79%

　【研究视点】

  政策加速分化，“阳春三月”成交同比增79% 

  2016年3月，房地产整体指标持续趋好，投资、新开工指标均迎来了暌违已久的回升。在“去库存”的政策背景下，市场成交持续火热，北京、上海、南京、苏州等热点市成交量依然快速增长。

  基于因城施策方针，本月各地调控出现进一步分化。为控制部分城市房价的过热现象，上海、深圳等地方政府进一步收紧调控，从需求侧直接作出了限 制。从历史经验来看，此类调控虽可短期内控制住房价上涨，但实质是将需求延后释放，并没有真正解决供不应求的市场矛盾，最终调控房价的关键，还是要落在供 给侧改革上。

  【纵深解读】

  经济：经济指标趋于积极，全年投资增速仍难乐观

  政策：一线城市调控收紧，二、三四线城市仍保持宽松

  楼市：成交同比增79%，部分“问题”城市转变为新热点

  房价：热点城市涨势不止，房价指数再攀新高

  土地：供地“有保有压”，成交面积持续低位且价格微跌

  【图说楼市】

  供应：同、环比分别增45%和222%，一线城市供应锐减

  成交：同、环比皆大涨，部分“问题”城市成交同比翻2-3倍

  库存：库存持续下降，上海、南京、苏州、合肥等消化周期不足3月

  成交结构：高档产品成交占比回落，中小户型成交占比全面回升

  【研究视点】

  政策加速分化，“阳春三月”成交同比增79%

  2016年3月，房地产整体指标持续趋好，投资、新开工指标均迎来了暌违已久的回升。部分城市政策面虽有收紧，但市场成交还是持续火热，北京、上海、南京、苏州等市成交量依然在快速增长。

  政策方面，在3月初的两会上，中央再次强调了“去库存”大方针不变，并要求继续支持自住性住房消费，因城施策化解房地产库存。月内各地政策的不同导向也体现了这一点，一方面，房价高热城市陆续收紧调控，并将非自住投机性需求作为调控重点，以同日发文的上海和深圳为例，即双双提升了非本地户籍购房社保年限，其中上海更是将二套房非普通住房首付比例提至七成，从市场短期表现来看也取得了不错成效，不过需求侧严控毕竟没有实质性解决问题，还是给市场埋下了再次波动的隐患。另一方面，更多的二三线城市还在促需求去库存， 主要手段有加大住房公积金贷款支持力度、降低交易税费、税收优惠、鼓励农民进程购房等，如山东在月中发文支持农民进城购房，一方面放宽农民收入认定，另一 方面针对农民收入特点，允许半年或按年还款。但需要注意的是，由于杠杆突然提高，新政也有可能会造成一些不切实际的冲动消费，因此银行、政府监管仍应保持 警惕，舆论导向也不应过于积极。

  市场成交方面，在整体趋宽的政策环境支持下，随着供应量的回升，3月市场也迎来了“小阳春”。重点城市商品住宅成交量同比大涨44%，大多数城 市成交量都高于去年月均值。并且值得注意的是，北京、上海表现依旧抢眼，成交量同比涨幅均在200%以上，尤其是上海，在政策“末班车”效应下，众多购房 者提前出手，成交量创下近3年月度成交新高，二三线城市也表现不俗，重点城市商品住宅成交量环比、同比皆上涨，苏州、南京、武汉等市成交量同比涨幅均超过 100%，仅重庆、郑州、海口三市表现略差。

  在去库存大背景，土地成交规模仍持续低位。一线城市成交规模同、环比继续下跌，月内北京和深圳无土地成交，上海、广州成交量也在环比下跌；二线 城市表现亮眼，成交量价环比齐涨，尤其是合肥整体溢价率高达290%；三四线城市绝大多一潭死水，仅佛山等城市保持了相对较高的热度。

  从目前政策面导向和楼市基本面来看，国内城市主要可分为三大类，一类是房价上涨过快的热点城市，在需求侧的政策高压之下，预计上半年房价将阶段性触顶，但这些城市供大于求的基本面并未改变，市场成交量仍将维持在相对高位，并且鉴于供给侧调控依然趋宽，这些城市中长期走势仍旧看好，如在2016年南京土地出让计划中，住宅用地出让量达到了2015年成交量两倍。第二类是单中心二线城市和受一线辐射的三线城市，此类城市人口基数较大，高度集中的产业和总部经济也催生了相当数量的中高端需求，而目前相对较低的房价水平，也让市场成交看到了更多的向上空间。第三类是库存压力相对较高的三线城市，此类政策环境最为宽松，但相对落后的城建和经济发展水平制约了城市的发展，没有相应的工作机会和相配套的医疗、教育保障，提升城镇化率也就成为了伪命题，若经济基本面看不到实质性改善，在三到五年的时间里，去库存仍将是这些城市房地产市场的最大主题。

  【01 经济】

  一季度经济指标趋于积极，全年投资增速仍难乐观

  2016年一季度，经济开局整体平稳，内需持续扩大、产业结构持续调整，房地产行业各项指标也均超预期。并且基于稳健中‘略偏宽松’的货币政策 导向，在“去库存”行业目标推动下，今年一二线城市有望持续火热，但鉴于目前大部分城市库存仍居高位，高库存问题还是难以一蹴而就，全年行业投资指标仍将 持续低位。

  1、开年经济平稳发展，稳楼市促民生改善

  2016年以来，中国经济运行开局总体平稳，并且产业结构和需求指标继续趋向于积极，一方面是服务业、高技术产业和装备制造业均保持较快增长； 另一方面是内需持续扩大，消费品零售总额实现了两位数的增长。消费和服务业成为了拉动经济发展的主要力量。但经济发展的最终成果还是要体现在民生改善上， 李克强总理在博鳌论坛上强调，对于五大民生保障“安全网”之一的住房市场，今年将在因地制宜、分城施策原则下，坚持“去库存”思路。以此来看，棚户区改 造、危旧住房改造仍将是今年各地住建局的工作重点，棚改货币化安置也将进一步推进。

  2、行业指标均超预期，但全年投资、新开工仍难乐观

  2016年前两月，房地产各项指标均超预期，尤其是开发投资增速、新开工、土地购置面积、销售等指标向好，但待售面积仍在增加，行业库存风险并 没有减小。这一方面是得益于去年以来的政策面放宽刺激，市场销售好转推动投资指标回升，另一方面则是由于去年一季度政策面仍然趋紧，同期基数较低所致。

  展望2016年，鉴于“去库存”的行业目标还远未达成，预计开发投资、新开工、土地购置等指标仍将维持低位。具体特征将是：一方面一线城市、热 点二线和受一线辐射的三线的投资、新开工、土地指标会比较好，但在全行业占比较低，占比约60%的三四线城市各项指标不会有明显起色；另一方面，保障住房 将以货币化安置为主，非棚改类的保障房建设将在年内基本暂停。

  3、年内货币市场将在“稳健中‘略偏宽松’”，购房信贷整体趋宽

  虽然今年开年经济指标平稳，但国际经济增速持续低位、美元加息、国内产能过剩等一系列内外部挑战面前，为了保证经济的平稳发展，货币政策导向仍 需谨慎。刚刚过去的两会上，周小川行长表示今年央行货币政策将在“稳健中‘略偏宽松’”。房地产作为经济发展的重要推动力之一，必将从适度宽松的货币政策 中受益。据央行最新表态来看，目前个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低，个人住房也仍有加杠杆的空间，预计年内购房信贷整体趋宽。但对于房价上 涨过快、市场过热的上海、深圳等市，信贷政策还是会保持相对收紧，对互联网金融的监管也会进一步加强。

  【02政策】

  一线城市政策收紧，二、三四线城市仍保持宽松

  一年一度的两会在3月如期举行，我国房地产市场调控主基调仍是支持居民的合理住房需求。但由于各城市楼市情况不同，因城施策在2016年将更加深度的实施，各城市政府将拥有更多的自主权。

  从各能级城市来看，一线城市2015年房价上涨过快，为了抑制投资投机性需求，楼市政策将从严实施。上海14号在住建委、发改委召开的工作会议 上提出明确提出将全面加强房地产市场监管，打击房产中介不规范经营行为，并严格执行楼市限购政策，在细节上更加收紧，以缓解房价上涨过快的问题。紧接着在 25号上海和深圳相继发文，双双收紧楼市政策。第一，限购政策更严格。非上海户籍购房缴纳社保年限从累计满2年调整为连续缴纳5年；非深圳户籍购房社保年 限从1年提高为3年。第二，实施差别化信贷政策。上海家庭申请房贷购房二套普通自住房，首付比例不低于50%，购买非普通自住房，首付比例不低于70%。 深圳要求首次置业者首付比例最低3成，已有住房者再次购房首付比例最低4成。直接从需求侧严控的确可以在短期内见到得以成效，但值得注意的是，部分合理住 房需求再次被挤压，比如二套非普通住房首付比例需7成，在遍地是豪宅的上海，能够归在普通住宅的改善型项目实在少之又少；还有非上海户籍限购年限提升至5 年，大量外地常住人口的住房需求被挤压，这部分需求是否会在3年之后集体爆发不得而知。

  二线和三四线城市仍以去库存为工作重心，绝大多数城市的楼市政策仍以宽松为主。政策主要体现在以下几个方面。第一，加大住房公积金贷款支持力度，或降低公积金贷款首付比例，或提高贷款年限，或放宽公积金异地贷款的条件，本月政策调整的城市有沈阳市、杭州市和宁波市。第二、降低交易税费，落实税收优惠政策，实施交易税费新政的有沈阳市、甘肃省、成都市和宁波市。第三，鼓励农民进城购房。 两会上住建部部长陈政高表示2015年年底我国房地产库存面积是7.18亿平方米，到了2016年2月，库存面积上升至7.39亿平方米，增长率高达 15.7%，库存主要集中在三四线城市中。城市中刚需和改善型需求在近两年多番政策利好和信贷放宽的刺激下大量释放，若要消化现有的库存，寻找一个新的购 房群体无疑是最佳方案。但有几个问题需要注意，首先，农民的购买力远低于城市居民的购买力，目前各地政府给予的购房补贴在巨额的购房成本面前微乎其微。其 次，落户问题需要及时跟进，以便于农民购房之后可以与市民享受同样的医疗、教育、社保等社会福利；最后，如何解决这部分农民的收入亦是政府需要考虑的重要 因素之一。当然，农民进城购房的益处亦较多，空巢老人和留守儿童人数将大量减少，更多的人享受到更好的社会保障。

  【03 楼市】

  成交同比增79%，部分“问题”城市转变为新热点

  2015年3月市场逐渐走出假期模式，重点城市商品住宅成交规模走高，供销环比上升，部分城市房地产市场火热程度堪比去年四季度。从城市能级来 看，供应方面，各线重点城市商品住宅供应同、比环比皆上涨，但一线城市供应仍然较少；成交方面，各线城市基本处于普涨态势，大部分城市3月成交量均超过去 年月均水平。成交激增之下，大部分城市库存压力得到进一步缓解。

  1、供应：同、环比分别增45%和222%，一线城市供应锐减

  3月市场摆脱了春节假期供应少的局面，在前期各种宽松政策刺激下，3月重点城市商品住宅供应量不仅环比大涨，较去年同期上涨44%，仅有极个别 城市供应同比下滑。整体来看，供应量在经历了之前的传统淡季之后，3月回升在情理之中。一方面是房企为了一季度的业绩考虑，在1、2月份供应减少后，3月 加大供应量来推动成交，不至于业绩太难看；另一方面，目前市场受到政策影响较大，特别是受到调控预期的影响，原本“捂盘待涨”的开发商纷纷加快入市步伐。 而多数城市供应量较去年同期有显著增长，也表明目前市场看好的预期要高于去年同期。

  分城市能级来看，一线城市表现较差，虽环比大幅上涨，但同比来看，整体较2015年3月下滑9%，除上海供应量较去年同期上涨28%以外，其余 三城全部下降。例如广州，3月供应量同比下降16%，主要是因为开年后市场比较好，广州传闻要调整限购区域，开发商有意放缓推盘节奏，另外，4月是清明 节，南方买房人群较少，因此3月并不会着急推出楼盘，到4月的下半月供应会比较集中。

  二、三线城市整体供应量较上月大涨220%，其中27个城市仅沈阳、海口环比下跌，但降幅均不大；同比来看，沈阳、长沙、西安等六个城市下滑， 且长沙、西安下降幅度较大，均在30%以上。从二三线城市3月的供应来看，库存较高的西安、沈阳、长春供应量均有不同程度减少，供给端做出控制更有利于这 些城市化解库存风险；去年末火热的二线城市如杭州、苏州、南京、合肥等，在经历了一段近1个月的供应“寒潮”之后，3月迎来了爆发，其中苏州环比上涨 1330%，杭州3月供应量已经达到去年月供应的高峰，合肥本月供应约69万平方米，达到去年四季度供应的平均值。值得注意的是，苏州、南京两地已经出台 收紧政策，部分开发商赶在政策实施之前加大推盘量。

  随着一季度新开工的好转，成交仍处在上升通道中，预计二季度开发商将逐渐供应量，但总体供不应求的局面不会发生反转。

  2、成交：同、环比皆大涨，部分“问题”城市成交同比翻2-3倍

  在经历了1、2月份的成交低谷之后，3月市场迎来了“小阳春”，重点城市商品住宅成交4023万平方米，环比大增76%，较去年同期也上涨 44%，各城市成交量基本都高于去年月均值。成交出现井喷主要是基于二个方面原因。第一，两会结束之后，在宽松预期不变以及前期政策落地执行之下，购房者 观望情绪逐渐减弱，走出假日模式开始置业，尤其是二线城市购房者；第二，重点城市迎来短暂供应高峰，推动成交量上扬。

  分各能级城市来看，一线城市中北京、上海表现抢眼，环比、同比涨幅均在200%以上，尤其是上海，3月成交量约240万平方，创下近3年月度成 交新高，部分项目开盘即售罄。上海成交畸高的原因在于3月出台了史上最严厉调控政策“沪9条”，政策出台之前市场“风声鹤唳”，听闻传言的购房者加快购房 脚步以及登记备案的速度，仅政策出台当周就成交71万平方米，创下周度成交新高。另外，深圳是一线城市中唯一成交环比下跌的城市，与此前深圳严打投资性需 求、控制房价增长以及出台新调控政策不无关系。目前来看，深圳成交已经在低位，未来继续下跌的可能性不大。

  二三线城市在3月也表现不俗，重点城市商品住宅成交量环比、同比皆上涨，仅重庆、郑州、海口表现略差。总体来看，有三类城市特别值得关注。第 一，已出台“收紧”的政策的城市成交依然火爆，如苏州、南京、武汉等城市3月均出台政策稳定目前过热的房地产市场，但成交依然攀高，尤其是武汉月成交再创 新高，市场热度可见一斑；第二，无锡、东莞、佛山受到“需求溢出效应”成交回升较快，例如，由于深圳房价过高导致部分刚性需求溢出，东莞3月成交同比、环 比均大涨，尤其是临深片区的松湖，再次出现日光盘；第三，高库存城市表现亮眼，沈阳3月成交117万平方米，同比大涨128%，青岛成交149万平方米， 比去年月均值高出51万平方米。

  3月市场迎来成交的大幅上扬，在整体宽松的大环境不变之下，未来市场保持火热是大概率事件，但出台“收紧”政策的城市变数加大，尤其是较为严厉的上海，持续保持快速增长难以维持。

  3、库存：库存持续下降，上海、南京、苏州、合肥等消化周期不足3月

  3月，在供应环比大增情况下，大部分城市供求未能持续此前持续下滑态势，近八成城市供求比较上月增加，其中一半城市供求比在0.5以下，值得注意的是南昌、福州本月供应较大，因此，供求比在1之上，而贵阳供应激增导致供求比为1.5。

  本月市场迎来“小阳春”，以及供应仍处在低位，重点城市整体库存压力在持续改善。仅贵阳库存环比上升，南昌、福州基本持平，其余城市均在下降。其中上海库存下降幅度较大，环比降幅达到34%，整体来看，大多数城市下降幅度并不大，基本处于15%以内。

  消化周期来看，本月重点城市商品住宅去化周期同比、环比均是涨多跌少。目前，高库存城市长春、西安、青岛、沈阳去化压力得到缓解，消化周期较上 月下降。此外，上海、南京、武汉、合肥等城市消化周期不足5个月，供不应求状况显著。厦门、郑州消化周期较上月有所攀升，尤其是郑州，消化周期同比、环比 均有所上涨，3月消化周期为11.3个月，但由于整体库存不高，因此市场风险并不大。

  4、成交结构：高档产品成交占比回落，中小户型成交占比全面回升

  从价格段成交结构来看，本月三个城市高档产品成交占比均有所回落，而低档、中档产品成交占比均有不同程度的回升。 具体来看，上海高档产品成交占比较2月份回落了7个百分点，而低档产品成交占比则提升了5个百分点，其他各单价段产品成交占比相对稳定。北京高档产品成交 占比回落，但中高档产品销售表现尚可，如京投银泰万科西华府、华润萬橡府等项目仍在月内取得了不错的成绩。深圳中高档、高档产品成交占比分别回落了3个百 分点和4个百分点，而中档、中低档产品成交占比相应回升。整体来看，受政策和信贷层面的收紧影响，本月北上深中高端项目成交热度均有所下滑。

  面积段成交结构来看，上海各面积段成交占比相对稳定，北京、深圳小户型成交占比均显著回升。本月北京200 平方米以上产品成交占比较上月回落了4个百分点，而90平方米以下成交占比则相应上升了4个百分点；深圳结构变化更为显著，90平方米以下小户型成交占比 较2月份上升了13个百分点，再度达到五成以上的水平，星航华府、深圳湾科技生态城等典型小户型项目月内销售量均超过两百套。在市场供不应求、但新增土地 有限的客观条件下，为保持房价稳定，预计中小套型会在今年的北上深市场中占据更加重要的地位。

  5、本月小结：供不应求进一步加剧，多城市库存压力有望缓解

  3月市场供应仍维持在低位，但成交大幅增长，热点城市火热程度堪比去年四季度，随着销售回暖，整体库存持续走低，去化压力进一步减小。市场迎来 “小阳春”的主要原因还是前期政策刺激之下，购房者观望情绪逐渐减弱，特别是二线城市刚需入市节奏加快，使得整体市场走出假期模式开始升温。

  但随着两会前后利好政策的落地，特别是营改增、降低契税等政策经过一段时间消化形成有效需求，给市场注入了一针强心剂，短期来看，整体政策宽松 之下，开发商对于市场预期向好，在供应量跟上的情况下，4、5月供应会有明显增长；另一方面，刚需及部分改善型需求短期内或受鼓励集中入市，4月成交放量 在望，重点城市库存量明显下降。长期来看，目前已经有多个热点城市为了控制市场过热而出台相关调控政策，后续市场回升的力度可能会稍有折扣，但整体向上的 势头不会发生改变。

  【04 288指数】

  热点城市涨势不止，房价指数再攀新高

  2016年3月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1139.8点，指数较上月上升13.0点，环比上涨1.15%，涨幅较上月扩大0.29个百分点，同比涨幅扩大至5.56%。

  全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比下跌的区域数为10个，较上月减少8个。而上海、天津、北京、浙江省、云南省、湖北省、海南省、广东省、江苏省、广西壮族自治区、湖南省、福建省等21个省级行政区域一手房价格指数环比有小幅上升。

  进入3月份，房价指数仍在持续上行，最根本的推动力还是“去库存”的政策导向，减免购房契税、支持农民购房等新政的落地，为市场导入了更多购房 需求。并且在市场走出传统淡季之后，随着市场供求规模的恢复，在量升价涨的行业规律之下，新房成交价格也进一步加快了上涨步伐。

  分城市能级来看，一线城市房价涨势不减，上海、深圳房价环比涨幅均高于3%，北京、广州环比涨幅也均高于1%。本月上海、深圳相继出台了政策调控需求，但由于出台时间均在下旬，因此从全月指标来看影响不大。

  二线城市方面，本月超过八成城市房价指数环比上升。其中苏州房价环比涨幅更是高达3.89%，高居各城市首位，南京、武汉、合肥等热点城市环比 涨幅也超过了2%。这些房价上涨过快的二线城市，引起了地方政府的高度关注，如苏州即在月内出台了控房价新政，要求项目一年内房价调高幅度不超过12%。 值得注意的是，乌鲁木齐、拉萨等西部省会房价持续低迷，房价指数已是连续3个月下滑。

  正如我们上月所分析，本月上海、深圳、苏州等市进一步加严了调控，其中上海调控新政更是被称作“史上最严”。并且值得注意的是，为了更快的控制 住房价上涨，本轮调控新政采取了需求侧收紧，即通过加高消费者的购房门槛来限制需求，从而控制房价上涨。需求侧调控虽可短期见效，但实质是将需求延后释 放，并没有真正解决供不应求的市场矛盾，并且在高压沉默之后，往往是更为猛烈的爆发。中国房地产市场多年来的调控、暴涨，再调控、再暴涨也已经验证了这一 点。因此我们认为，在目前的政策高压之下，热点城市房价将在上半年触顶，但是由于供不应求的基本面并没有实质性改变，整体价格水平还是会高于去年同期。

  【05土地】

  供地“有保有压”，成交面积持续低位且价格微跌

  2016年3月，全国整体土地成交规模持续低位。一线城市成交规模同、环比跌幅最大，北京和深圳无土地成交，成交占比下降至3%；二线城市表现亮眼，成交量价环比齐涨，尤其是合肥整体溢价率高达290%；三四线城市绝大多数一潭死水，仅佛山等城市热度保持。

  1、成交：成交维持低位，价格微跌

  2016年3月，虽然传统春节已经过去，但土地市场仍未见起色，成交规模继续维持在低位。CRIC监测的300个城市经营性土地共成交226 幅，环比下跌9%；成交建筑面积2295万平方米，环比微跌4%；成交金额764亿元，环比下降12%。同比来看，成交规模表现较差，成交面积和成交幅数 同比分别下降3.7%和19.9%；相对于去年同期，全国整体土地市场价格上浮不少，成交总价和成交楼板价同比双双大涨13.3%和17.7%。整体溢价 率达39.93%，较上个月上涨15.83个百分点，较去年同期大涨30.40%个百分点，达到了2013年以来的最高点。

  经过2个月的成交低迷，土地市场仍在调整之中。在我们看来，土地成交维持低位的主要原因仍是供应规模较低。一年一度的两会在3月召开，对于全年 房地产调控动向将在两会中发布，各地方政府通常会在1月至3月放缓推地节奏，以便根据国家调控指导方向制定土地供应计划，尤其是优质地块基本不会在3月供 应，因此成交规模较低亦在情理之中。虽然土地供应规模较低，且优质地块数量不多，但房企拿地意愿有所加强，这一点可以从溢价率得以体现。尤其是那些 2015年楼市成交量或者成交价格未能与整体市场同步上涨的城市，房企更愿意进驻，比如合肥。

  2、分布：二线城市量价环比齐涨，一线城市表现最差

  2016年3月，在整体成交量低位运行的情况下，一线和三四线城市成交规模再度下行，尤其是一线城市，成交量仅有上个月的1/3。二线城市成交规模较上个月大涨3成。同比俩看，亦是一线城市跌幅最大，为63%，二线和三四线同比基本持平，涨跌幅度不超过5%。

  具体来看，一线城市表现最差，本月成交总建筑面积59万平方米，同、环比跌幅均在6成以上，成交金额为40亿元，同、环比跌幅均在8成以上。成 交金额同环比跌幅超过成交面积跌幅的情况在一线城市土地市场中并不常见，这意味着一线城市的成交楼板价出现大幅下跌。究其原因，主要是本月过半土地成交集 中在地价偏低的广州，而上海成交的5宗地块中有3宗成交楼板价低于5500元/平方米。结构性拉低一线城市成交均价至6810元/平方米，同、环比跌幅在 5成左右。

  二线城市共成交建筑面积1594万平方米，环比上涨32%，基本与去年同期持平；成交金额624亿元，环比大涨99%，同比涨幅为75%；其中 热点城市武汉无土地成交，但二线城市仍是唯一成交面积和金额同、环比上涨的。本月二线城市中合肥表现尤为亮眼，成交的5宗土地均有溢价，其中3宗溢价率在 240%以上，整体溢价率高达290%。在整体楼市暴涨的2015年，合肥仍保持在稳扎稳打的节奏，成交均价和成交面积无明显涨幅，2016年补涨的可能 性极大，房企亦看重其潜力。

  三四线城市本月共成交建筑面积为642万平方米，环比下跌2成，基本与去年同期持平；成交金额为99亿元，环比大跌51%，同比下降13%，成 交楼板价降至1543元/平方米，环比下降近4成，较去年同期相比下降16%。从城市来看，具有行政利好的三四线城市热度相对较高，比如廊坊和佛山。

  与以往表现不同，一线城市量价大跌。究其原因，一方面自然是政府供地不足，且无优质地块出让所致，另一方面，2015年一线城市楼市暴涨，上海 市委书记韩正明确表示上海楼市非理性过热，2016年本市楼市政策面和信贷面均将收窄，短期内需求锐减，房企拿地更为谨慎。在一线城市风险初现之下，房企 转战二线城市是必然，因此不仅仅是3月二线城市土地市场表现颇佳，未来一段时间，二线城市土地市场的争夺亦将愈演愈烈。

  3、重点地块：二线入榜席位超过八成，一线城市被挤下榜首之位

  2016年3月，全国土地市场成交总价门槛再度下滑，单价门槛略有上升。总价TOP10方面，本月入榜门槛为15.17亿元，环比下降了 15%；榜首成交总价为76.89亿元，较上个月大涨了46%。本月入榜的10宗地块中8宗为二线城市地块，1宗为三四线城市，仅第十位为一线城市，这种 情况较为鲜见。从入榜城市分布来看，合肥、南京和天津各2宗地块入榜，杭州、佛山、武汉和广州各一宗地块入榜。在成交总价TOP10地块中有3宗地块底价 成交。其中天津的一宗综合用地18号地块，刷新了天津河东区的挂牌单价记录，但由于对竞买人要求颇为严格，最终底价成交。

  单价TOP10方面，入榜门槛为14285元/平方米，较上个月上涨了9.3%；榜首单价为29899元/平方米，环比大跌45.6%。从入榜城市分布来看，南京和杭州各3宗，上海2宗，三亚和天津各1宗。除了天津和三亚地块，其他入榜地块均拍出了较高溢价。

  合肥滨湖区09号地块总建筑面积高达140万平方米，堪称巨无霸地块，一经挂牌便被业内关注，甚至一度传出或是万达“私人定制”地块。地块位置 优越，东临可直达市中心的包河大道，南则是万达文化旅游城，西则是保能城，北有金斗公园，交通四通八达，并且未来地铁1号线距离地块不足1公里。目前地块 周边在售项目有淮矿东方蓝海、皖新朗诗绿郡、合肥万达文化旅游城、保利海上五月花等，售价在9000-12000之间。优越的地理位置，独特的自然资源使 的该地块被多家房企争抢，最终成交溢价率高达289.91%，高达8241元/平方米的成交楼板价对周边房价亦有一定的提升作用。

  房企如此看重该地块除了地块本身条件较好之外，合肥楼市稳定亦是主要原因之一。2015年全国整体市场量价齐涨，但合肥楼市表现相当淡 定，2015年全年商品住宅成交规模同比微涨0.35%，成交均价上涨10%，远低于其他热门城市的涨幅，2016年楼市补涨的可能性极大，房企多加关注 亦在情理之中。

  G01地块位于南京鼓楼区热河南路，位居鼓楼龙江与滨江重要地段，所处的滨江板块是南京市政府“十二五”重点发展的板块，期间斥资1078亿元 打造滨江商务区，引入高新创意型产业。地块西临长江，北依秦淮河，自然环境十分优美。周边交通网络发达，地铁9号线(在建)在周边设站，加上四通八达的公 交线路，交通设施较为完善。并且周边各类生活设置齐全，大观天地Mall、龙湖新城市广场，证大大拇指商业公园等商业在侧，居住氛围浓厚。

  南京楼市发展成熟，众多开发商早已进驻，中海、世贸、龙湖等房企均有项目在该板块，目前板块内项目在售价格在25000-27000元/平方米。根据G01地块拍出的楼板价来看，入市价格在40000-50000元/平方米。

  4、本月小结：有保有压，分类调控

  2016年3月，300个城市经营性用地成交规模持续低位，加之优质地块出让较少，成交金额环比微跌。李克强总理在两会的政府工作报告中强调 “突出抓好供给侧结构性改革，既做减法，又做加法，使供给和需求协同促进经济发展，提高全要素生产率”，奠定了2016年我国土地市场将采取有保有压、优 化结构、分类调控的主基调。

  政府“有保有压”要求各地方政府保居民自住需求，压投资投机性需求和违法违规交易。保自住需求需要从两个方面入手，一是保量， 经过2015年楼市成交暴涨之后，不少城市的商品住宅库存量降至低位，供求比远小于1，这类城市需加大土地供应规模，避免出现供不应求导致的房价飙升。两 会之后，在经济形势分析会上，合肥市委书记提出要做好规划对接，理顺机制、跟进项目；对近期火爆的房产市场，他透露可适当增加土地供应。上海市规划和国土 资源管理局明确发文，将进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，满足刚性需求。二是保价，好不容易凑够首付，房价又涨了的情况2015年频频发生，房价上涨基于两个主要因素，市场供不应求和地价攀升，增大土地供应量的同时，尽可能的使地价合理出让也是市政府需要努力的关键，但由于土地出让和财政收入息息相关，这一点并不容易做到。

  压投资投机性需求和违法违规交易在一定程度上也是保价的重要途径之一。在楼市愈演愈热之时，不少中介刻意挂出天价楼盘来吸引眼球，比如北京40万一平方米的天价学区房。房地产金融领域的违规行为，比如首付贷这类加大购房杠杆的行为也是需要压制的。

  并非所有城市都需要保量，绝大部分城市仍在去库存在道路上，分类调控仍需继续。甘肃省政府发布的《去房地产库存实施方案》中明确表现，对于库存 总量消化周期明显过长的市县，暂缓或减少房地产开发土地供应。根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导 未开发房地产用地转型利用。