9月份以来，新城发展在土地市场上异常活跃，拿地频繁。单9月23日一天时间，新城便斥资180亿元拿下苏州、南京三幅地块，而苏地2016-WG-62号地块的106亿元成交额也让新城成为了苏州的历史总价地王，这距其37亿元拿下上海虹口区凉城地块成为上海中环单价地王仅隔两个多月。
三季度密集拿地引关注，拿地投入创新高
下半年开始新城的拿地动作不断，7月到10月上旬新城通过招拍挂市场，投入资金281亿元，取得建筑面积316万平方米的土地储备，从7月至今总共完成了4次收购，新增170万平方米的土地储备，投入约53亿元以上。收购加招拍挂，新城发展在土地市场上收获颇丰，7-10月份上旬总共新增土地建筑面积486万平方米，耗资近334亿元。整体来看，新城到目前为止的拿地力度已然创下公司历史新高。
土地投资比例逐渐扩大，新城拿地热情由谁点燃
从今年年初到9月底，新城发展在土地市场上已投资约395亿元，而截至9月底完成合同销售额455亿元，土地投资占同期合同销售额的87%，扩张凶猛。根据新城往年的拿地表现来看，新城的土地投入从2015年开始加速增长，去年全年的土地投资额达到237亿元，占到新城去年合同销售额的74%，而今年新城的土地投资额更是迈入到一个新台阶，相较2013年及2014年，新城发展土地投资力度为何迅速加大，笔者认为主要有两点原因：
1.企业自我驱动，发展规模成主调
今年房企的集中度逐渐增加，行业利润的下滑以及各路避险资金的涌入，促使小型房企经营愈加困难，而大型房企吸附资金能力加强，从而导致收并购活动的增多，呈现强者恒强，而弱者面临被吞并的局面。新城发展董事长在今年的采访中也表达了相似观点，同时媒体上较为活跃的新城发展副总裁欧阳捷也多次表示看好房地产行业未来，也表示新城目标是在2020年实现销售千亿，在这一轮的房地产发展周期中做大做强，争取更大话语权。两位高层的观点反应在实际中，便是新城自年初以来强势的拿地姿态。
2.信贷政策宽松，企业融资积极
新城发展去年成功由B转A，再加上去年开始房企公司债发行门槛降低，公司债利率进一步下降，新城筹资效率提高，给去年和今年大幅拿地增了不少底气。且新城今年的业绩增长迅速，截至9月底已完成合同销售额455亿元，已经远超去年全年的合同销售额。但是从成本来讲，算上需要投入的经营费用，需要偿还的短期借款以及合同销售未回款的部分，395亿元的土地投入依然会使企业当期财务承压，且企业上半年融资数额有限。为支撑企业下半年拿地计划，新城在拿地同期进行了一系列的融资动作，如申请非公开发行A股股票，成功发行总额为25亿元的两期公司债，9月底更是向银行间协会申请注册发行不超过90亿元的债务融资工具，一部分企业债以及定增股票发行将会有效补充企业资金，不过需要考虑的是债权融资规模的扩张可能会影响企业的净负债率，截至6月底新城发展的净负债率已达83.8%。
高价拿地遇上地产调控，实现千亿有待观察
从地块来看，新城最近高价拿到的土地区位较好，大多位于上海、南京、苏州、扬州、青岛这几个城市。但是新城发展的上海跟苏州的两个地王项目开发难度较高，政府在土地出让时都附加了很多限制条件，压缩了企业的开发空间，提高了拿地成本。虽然两地块区位占优，但仍然有影响企业项目毛利率的风险，根据新城中报，今年上半年新城的毛利率为20.8%，低于行业平均水平。而最终上海虹口区的地块新城选择与中国金茂合作开发，降低了一部分风险。对于苏州106亿元的总价地王项目，企业迟迟未发公告，可能也是参考上海项目，寻找合作者共担风险。
从拿地规模来看，新城近一两月的集中拿地，使企业目前为止的土地投资额达到约395亿元，占到同期合同销售额的87%，拿地同时积极寻求外部资金支持，杠杆作用明显。而截至9月新城的土地储备已扩充至约2600万平方米。对于一个年合同销售额500多亿元的企业来说，这样的土地储备已经足够，但是对于一个未来合同销售目标是1000亿元的企业来说，2600万平方米的土地储备稍显不足，而企业土地储备扩充潜力的大小，最终还是取决于企业的资金实力以及未来的市场前景。
然而在企业实现千亿目标的路途中，再次遇到挑战。国庆期间各地密集出台限购限贷政策，各地需求不同程度地受到抑制，尤其是一些重点城市如上海、南京、苏州等都对调控政策进行加码，而新城发展的此次正好也在上海、苏州、南京等地高价取得了相当的土地，未来的销售也将难以避免的受到影响。同时，目前的信贷政策也出现了收紧迹象，新城未来利用杠杆拿地的动作可能受到限制，影响土地储备补充，而且对于新城取得的高价地块，未来能否同样高价售出也需要谨慎看待，毕竟此轮政策调控力度较大，未来是否加码也未可知。
