100%自持土地考验开发商运作能力 万亿级的租赁市场战争已经打响 存量改造因产权问题多数只能选择出租
租赁市场 会是房地产下一个蓝海吗？
100%自持，自持年限与产权年限相同，不得分割销售……这是本月初定下归属的三块土地出让时的附加条件，加上竞拍当天成功竞得土地的中粮联合体、万科、万科住总联合体和中铁这四家成了北京楼市的第一批大房东。这也意味着，消费者未来只能以“租客”的身份，住进这些土地上建成的房子里。
不过未来市场给“租客”提供的选择，远不止这一种。在土地市场竞争激烈，高房价当道的市场背景下，想要做“租客”生意的企业越来越多。无论是中介打造的独立品牌公寓、自持土地上衍生出的新模式，还是开发商对于存量房的改造升级和功能拓展，为做“租客”生意，企业都下了大功夫。不过，一切才刚刚开始。相较房企已经成熟的盈利模式，做“房东”面临的考验更多。租赁市场，会不会成为楼市下一个蓝海尚是未知数，但大量的船已经出海。
政策鼓励发展租赁市场
这一轮进入租赁市场的热潮始于今年6月。6月3日，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，《意见》明确对租房市场的支持政策：给予税收优惠；提供金融支持；完善供地方式；支持租赁住房建设。同时，还提出4大措施保护承租人的合法权益：明确出租人的义务；多渠道提供符合需求的房源；保障承租人依法享有基本公共服务；规范房地产中介行为。
随后，各地方政府相继出台了各项政策，推进住房租赁市场的改革和发展。此前北京推出的“限房价、竞地价”试点地块中，价格达到上限后改竞自持面积的规定也被解读为北京市落实该意见的创新举措。
11月25日，针对这些试点地块中开发商自持土地的部分，北京市住建委发布了“关于对《北京市住房和城乡建设委员会关于本市‘限房价竞地价’项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见的通知”，向社会征求意见。通知拟规定：此次房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。持有期间，企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，应继续用于出租。这意味着这三块土地，企业未来将自持70年。《通知》还规定，为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。
一系列规定把开发商在这些地块上“房东”的身份做到了实处。事实上，除了参与竞拍这类土地抢做“房东”外，进入租赁领域，开发商早有计划。今年5月，万科将其旗下多个长租公寓品牌全面使用统一品牌“泊寓”，并有意将其作为独立子品牌单独运营。在今年的中期业绩发布会上，龙湖正式宣布进军长租公寓和联合办公领域，推出创新业务板块的两个品牌——长租公寓品牌“冠寓”和联合办公品牌“一展空间”。“冠寓”的定位为青年生活社区，将打造一个以长租公寓为核心，融合居住、社交、商业、娱乐、生活服务等功能在内的多元化社区。除了传统开发商外，包括传统中介企业、酒店管理企业、互联网企业等在内，也都在纷纷进入长租公寓领域。
品牌公寓、众筹房东、众创空间……房东不是简单收收租
对于租赁市场这片未来的“蓝海”，各企业选择进入的方式也各有不同。做大房东，并没有那么简单。为做好大房东，各企业也是使出了浑身解数。
《广厦时代》调查了解发现，目前企业进入租赁市场，广义上，可以分为三大类。
第一种，传统中介企业打造的品牌长租公寓。
这也是目前市场上最成熟的企业租赁模式之一。链家、我爱我家等品牌中介近几年均在该领域投下重兵。
2016年5月，链家旗下的长租公寓品牌——自如，从链家集团拆分出来作为独立子公司运营，旗下包括以合租为主的——自如友家，独立性更好的——自如整租，酒店式服务公寓——自如寓，以及自如民宿，旅行驿栈——自如驿。据链家发布的数据显示，目前，自如客（租客）累计60万人，管理房间数30万间，累计服务业主超10万人，房间套数超10万套，管理房屋资产超3000亿。自如目前在北京、上海、深圳有分公司；北京目前已经实现盈利，上海和深圳还在投入期。
另一中介大鳄伟业我爱我家集团则在2015年把旗下运营了15年的“房屋管家”业务，全新升级为专业房屋资产管理品牌“相寓”，“相寓”品牌下，同时经营分散式、集中式两种类型的公寓。在当房东的同时，我爱我家还对“收租”模式进行了创新。“相寓”联手蚂蚁金服旗下的“芝麻信用”，以及房租分期领域的知名品牌“房司令”共同推出的“信用租房”服务，已在北京、天津、太原、上海、苏州、杭州、成都等全国七个城市落地，并成为相寓的拳头产品。
除了链家和我爱我家外，还有许多新兴品牌加入了这个被业内称有3万亿空间的市场，魔方公寓、you+等品牌也拿到了多轮融资。
第二种，100%开发商自持土地上未来诞生的产品。
这种目前北京独有，尚未有实物呈现的产品引发了业内的大猜想。
12月初，根据北京市国土局消息，万科50亿夺得海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地，中铁36.75亿竞得大兴黄村地块。加上此前现场由首创中粮天恒联合体竞拍成功的海淀区永丰基地地块，北京首批大“房东”正式出炉。
“房东”中的主力万科近日在与媒体沟通时透露了他们对这类地块的想法。万科称，万科将选择一些众筹的伙伴企业，帮助他们关注员工居住等生活问题。为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额。北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进，并负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务，将项目打造为一个共创、共管、共享的高素质社区。参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业。
对于参与众筹的企业，万科也提出了自己的标准，行业要符合海淀区产业规划发展方向的要求；企业符合京津冀协同发展规划纲要中对北京市的功能定位部署；认同绿色和工业化理念。
在项目打造标准上，万科称，将秉持万科一贯的高标准、高品质的开发理念，对产品将进行全方位的升级，打造一个“客户定制化的翡翠系作品”。将客户定位在三类人群，有知识、有梦想的青年人群，有一定收入但暂时不具备买房能力；二是暂时没有买房资格指标的高收入人群；三是希望改善居住体验的北京市民。
不过，虽然万科已经为这两宗地块勾画了美好的蓝图，但距落地仍有很长的一段路要走。
第三种，房企对存量房的改造。
有业内人士称，在930政策后，眼下在全国活得比住宅市场好的地产项目有两种：一是文旅地产，类似三亚、大理等有独特环境资源的楼盘，把手里有点闲钱又怕贬值的人群赚了一个遍；第二类是小产权房，一线城市都有不少历史遗留下来的小产权房，由于既非住宅又非不限购公寓，突破了当前的各种限购，成为纯刚需的抢手货。而小产权房的销售方式，却给了正在摸索租赁模式中的品牌开发商提供了借鉴的样板……这种借鉴放在将来去评说，不知将是一种讽刺还是美谈。
开发商与小产权房学习的就是租赁模式。即：将公寓改销售为长租，往往是20年+20年（因为租赁合同最多只能签20年，+20代表着20年之后自动续租），如此一来，产权还在开发商手里，租房人相比买房人，付出的房款虽然貌似低了很多，但对开发商来说，还有什么比产权是自己的，20年升值预期毋庸置疑，还能在未来的运营中赚取额外的收入更有吸引力的。而且这种模式大大吸引了城市中单身人群的目光。
据国内租赁市场中知名品牌新派公寓所做调查数据显示，这两年中国独居人口已经到了15%左右，比1990年的6%上升了两倍以上。而现在单身人群达到1.8亿人，这是美国总人口的2/3，现在30岁以上的未婚三高女青年是十年前的两倍，这些人是高收入、高学历、高颜值的“三高”，而且不愿意结婚，因此生活压力及买房需求没那么大，租房成为他们的首选。新派公寓租户现在100%是单身人口。
很多专家将2016年定义为长租公寓的元年。以万科为首的开发商们、连锁酒店品牌运营商，以及众多投资公司全面切入长租公寓，进行大举布局。当一个产业有巨头开始染指的时候，才能证明它真的是一片万亿级规模的蓝海。
地产营销人韩乐在接受北京青年报记者采访时表示，增加持有型的不动产正在从过去主动的选择变为如今被动的接受，买地卖房的循环往复式发展走向终结，即使不会消失，也将日益衰落。纵观世界知名的地产商无不皆是靠持有优质不动产，通过持续经营不断创造价值，做大做强。我们的开发商在这方面尚差距甚远。从商业、酒店、写字楼等物业的持有，到摆在面前70年住宅用于租赁的自持经营，这条路遥远而漫长，对于已经习惯于赚快钱的国内房企来说，转型就在当下。
意向进入企业众多成熟盈利模式待探索
企业进入租赁市场，争做“房东”背后是传统房地产开发模式面临的种种困局。高额的土地出让金已经将很多房企挡在了公开土地出让市场之外，而冒险拿下土地的开发商也要花费大量的功夫在产品研发上。
一些中小房企也将对存量房的改造和升级作为进入一线城市发展的主要方法。总部设在北京，但在北京尚未有项目的和昌集团董事长武磊在接受《广厦时代》采访时就表示，和昌对于在北京做房东有充分的兴趣，通过对持有性的公寓稍加改造，然后再出租给有需求的人，并由企业运营。希望在2016年底或者是2017年初，和昌会在存量市场上迈出第一步，而且是扎实的、有力度的、起到基石作用的一步。
虽然市场被众多企业看好，数据显示该产业也潜力巨大，但相较盖房子，卖房子这种传统的房企盈利模式，做房东显得并没有那么容易。
首先，租房市场距成熟还有距离。链家研究院院长杨现领介绍，目前国内租房市场不足体现在多个指标。
第一个指标，租金规模相对交易规模的占比低。杨现领表示，2016年中国的房屋交易市场应该会超过15万亿元，其中包括约10万亿元的新房交易市场和5万亿元的二手房交易市场，但是租房市场的租金规模只有1万亿元，是整个房屋交易市场的7%。而国内越是房价高的地方，租赁需求越旺盛租赁市场的发展越是不足，供求越不匹配。
第二个指标，租房人群在城市人群中的分布占比也非常低，而且在一线城市也不高，全国租房人群占比只有不到20%，而美国的旧金山、纽约，日本东京等租房人口都超过40%。
第三个指标，租金收入比低，就是说收入中有多少钱是用于租房的，国外成熟市场通常40%以上的收入花在租房上，相比而言国内还是很低。
其次，租赁市场还没有特别成熟可复制的盈利模式。
中原地产首席分析师张大伟表示，在房价上涨幅度超过GDP上涨幅度的情况下，租赁行为很难成为规模产业。张大伟称，每一个租房的人其实都是买房的潜在客户，租赁在中国难以成为主流，仍将是居住的一种补充。即使以后土地出让都要求全部出租，租赁也无法成为主流，因为过去销售的房子和土地占比仍然很高，租赁只会是未来房地产行业中的一个细分市场。在目前的楼市下，租赁能赚钱的大多是改变了房子的产权属性，否则租售比覆盖不了资金成本，更难以谈到盈利。
亚豪机构市场总监郭毅也指出，租赁市场难以被称为蓝海，目前长租公寓市场已经很拥挤了，各种风投、险资都进来分一杯羹。而客户群体又不大，主要还是短时间买不起房的人，常规的租赁模式如果完全按照政府要求，不能分割出租，确实不太容易盈利，其他租赁模式现在还没形成利润率比较理想且可以复制扩张的模式。比如改造成养老、众创空间等模式，如果没有政策扶持，都难以持续。