商品房销售套数、面积和金额全部刷新历史纪录，价格也迎来2010年以后的首次大幅度上涨……2016年的杭州房地产市场，从去库存演变为稳房价，大势变化已无需赘述。那么，2017年房地产市场会是喜是悲?
近日，浙报传媒地产研究院和透明售房研究院，相继发布了2016年杭州楼市研究报告。魔鬼藏在细节里。综合看这些报告大数据，透露出哪些值得思考的小细节。
6.8万外地人买房
2016年，全年外来购房者共在杭州市区购房68839套，为2015年全年的2.66倍。浙报传媒地产研究院抽样调查显示，全年投资性需求占比50%以上。
这组数字，让我们不得不为杭州未来的楼市担忧。这么多外地人、如此高的投资比例，未来几年这些房源中有多少会进入二手房市场?会不会形成二次供应?像曾经的下沙，这几年来，下沙始终是二手房供应的高点、价格的低点，重要原因是2009年温州、台州客在下沙买了很多新房，然后变成二手房出现在市场，造成短期供应过于集中，投资客在后面几年深套其中。
本次以上海和温州人为主的外地购房者，最青睐的区域是申花、未来科技城、临平山北、临平南苑和城东新城。今后，这些板块会不会重蹈下沙的覆辙呢?
刚需购房难度增加
浙报传媒地产研究院的报告指出，杭州由于2016年初的商品房库存仍然较高，杭州楼市并没有像“四小龙”一样成为二线城市中上涨的急先锋，而呈现出温和的恢复性上涨。但即使这样，国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，11月杭州同比上涨30.1%。
房价与地价，就像“鸡与蛋”。2016年，杭州市区地价也涨幅惊人，平均楼面价12765元/平方米，同比上涨72.3%，接近2011年至2015年连续五年的累积涨幅，市区24个板块新立地块标杆。
“2016年这一轮上涨后，市区1万元/平方米以下的楼盘已属凤毛麟角，纯刚需购房者只能在2万元/平方米甚至更高一点区间选择，选择难度大大增加。而市区改善型房源大部分已经接近或超过4万元/平方米。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，杭州楼市的价格体系已经重塑。
“从市场结构来看，政策环境决定了2017年以刚需、首改为主的自住需求会是市场主流，但从2016年土地市场的实际情况来看，主城区的新拍地块已全面‘豪宅化’，余杭、萧山区刚需项目的供应也比较有限，预计2017年会出现供应与需求结构不匹配的情况，刚需房源相对不足，而高端产品相对过剩。”透明售房研究院院长方张接预测。
15.9%人亏损卖楼
2016年卖房还有亏损的?
透明售房研究院公布的大数据显示，在2016年卖房的人里，84.1%的人赚钱，还有15.9%的人亏损了，这些亏损主要集中在非住宅市场，特别是写字楼和商铺。
商品房市场中唱主角的住宅在2016年风光无限，11万套中它占了10.5万套，平均盈利率是40.1%。但在非住宅市场上，个人出售写字楼的平均盈利率是3.5%、商铺为10.3%。其市场活跃度也低，11万套中写字楼占4460套、商铺仅为1684套。
“买房是个技术活。2016年的市场即使再火热，也不是以前那个买什么都赚钱的时代了。”方张接说。比如写字楼，一方面投资门槛相对较高，购入后还必须承受空置的风险。另外，近几年写字楼成交价格在走下坡路，2016年杭州市区写字楼成交均价仅15350元/平方米，7年来最低。
2017年大概率量缩价稳
2016年，杭州购房者的杠杆使用率有多高?数据显示，大概89%的人使用贷款，是杠杆使用率最高的一年。大部分是商业贷款，首付在四成以下占60%。正是这种低利息、高杠杆，催生了大量的购买量。
2016年年底，中央经济工作会议提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”“着力防控资产泡沫”，这与上一年“去库存”的定调发生了重大变化。
就杭州而言，正常的情况下，商品房一年的成交量应该是八九百万平方米，2015年限购解除后，杭州市商品房的成交量在1500万平方米左右，2016年成交量更达到1900万平方米，接下来几年的购买力一下子透支了。
丁建刚也认为:“杭州楼市2017年走势虽大概率事件是量缩价稳，但由于多重复杂因素影响，理论上一切皆有可能，但唯独重蹈2016年覆辙、再次暴涨的可能性几乎为零。”他建议，在2017年这一特殊的历史时期，确保安全、防控风险是最重要的原则。
中国科学院预测科学研究中心发布了《2017年中国房地产行业走势展望》预测报告，预计2017年中国房地产成交量和成交额增幅比2016年会有大幅下滑，但价格方面仍将维持上涨态势，预计全年商品房平均销售价格同比增长3.4%。
浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为，中国房地产市场“政策市”特征明显，2017年中国房地产市场将“抑泡沫”谋“住有所居”。