险资如何搅动长租市场
中国青年报·中青在线记者 王林
长租公寓，这个备受年轻人和创投资本关注的市场，再次被政策搅动了一池春水。
近日，中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(以下简称《通知》)，首次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场，并明确保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构可通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场，此外对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品也适用注册绿色通道。
房源和资金，是制约长租市场发展的两大瓶颈。此前，在北京大兴等33个地区进行的集体经营性建设用地入市试点已经初见成效，上海、广州、南京等地也推出多个专门的租赁用地。在不断给租赁房源“松绑”的同时，相关政策也试图在资金方面解决长租企业面临的融资难、回款慢等难题。
目前保险资金入局长租公寓尚未正式落地，实际操作尚需观察。不过，长租市场投资收益率较低，且现金流稳定、长期等特点，也是准备入局其中的保险企业需要面临的挑战。在房源和资金的政策推动下，长租市场将如何演化？这不仅是行业关注的问题，也是涉及许多年轻人的共同话题。
险资入局或助长租公寓融资难题解决
保险资金是最近长租公寓圈内人频繁谈到的一个词。房东东公寓学院创始人全雳注意到，最近朋友圈里的许多长租公寓从业者都在转发同一个消息：保险资金将进入长租市场。
这一消息来自中国银保监会于6月1日发布的《通知》。
对于保险资产管理机构设立的长租项目债权投资计划，《通知》要求融资主体自有现金流必须占其全部应还债务本息的100%以上；而对于长租项目股权投资计划和私募基金，监管则要求拟投项目公司的核心资产必须为租赁住房项目，项目公司的股权不得为第三方提供质押。此外，《通知》还优化了产品注册机制，对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道。
保险资金为何“跨界”入局长租市场？对外经贸大学保险学院教授王国军认为，随着保费收入和保险业可供投资的资金越来越多，保险资金也需要“能投得出去”，以保证其安全性、流动性和收益性。在如今“资产荒”的情况下，险企也需要做好投资组合，而长租公寓稳定、长期的租金收入与大多数险企的资产负债情况比较匹配。
国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生表示，保险资金进入长租公寓领域，可以拓宽另类投资渠道，让保险公司有更多的选择权。另外，保险资金特别是寿险资金的长期属性与长租公寓相契合，可以发挥保险资金作为长期资金的价值。该领域的投资还可以与保险主业，特别是养老、健康等寿险业务以及房屋保险等财产保险业务结合。
作为长租市场的参与者和服务者，全雳分析，根据《通知》的要求，年租金收入过亿元、法人治理清晰、财务规范的长租公寓项目，将是这一政策的优先受益者。
蛋壳公寓创始人兼CEO高靖认为，这次监管机构允许险资以股权和债权等多种形式入局长租市场，长租公寓将迎来很多机遇与挑战。这也要求长租公寓行业的从业者更加重视自身的运营风险。“只有做到风险有效把控，才能从市场上获得更多的资金支持，获得更低的融资成本。”
另据媒体报道，平安保险集团旗下的平安不动产有限公司与朗诗绿色集团有限公司共同合作运营的上海森兰公寓项目将引入险资，有望成为险资投资长租公寓的首单。平安不动产注册资本金达200亿元，资产管理规模超3000亿元。
用发展的眼光看长租市场
来自中国房地产协会的数据显示，2017年中国房屋租赁市场的年租金规模约为1.3万亿人民币，长租公寓部分648亿，市场占有率仅5%，远远落后于美国(30%)和日本(83%)。从长远看来，长租市场总量很大，还有庞大的发展空间。
不过在眼下，受制于商业模式，长租市场的投资收益率普遍不高。一般来说，长租公寓企业的利润主要来自租客端的租金收入，与房东端的拿房成本、企业自身的装修运营投入之间的剪刀差。在当前市场参与者逐渐增多的情况下，拿房成本也在不断提高。业内人士认为，在北京、上海、深圳等长租企业较多，但拿房成本很高的地区，长租公寓的租金年回报率大约在1.4%2.5%之间，一般很难超过5%。
这与保险资金希望在安全性的基础上保证一定收益率的要求有所矛盾。银保监会的数据显示，2017年全国保险资金运用收益8352亿元，同比增长18.12%，资金收益率5.77%，较前一年同期上升1.11个百分点。
长租市场的投资回报率较低，会否影响保险资金参与其中的积极性？王国军认为，保险资金对于长租市场的投资，应该用发展的眼光来看，“目前租金回报率比较低的情况是不可持续的”。
高靖也表示，资本市场不会无缘无故地投入大量资金给一个投资收益率不高的行业。以蛋壳公寓为例，其在3个月内获得多家投资机构共计2次1.7亿美元的融资，它们的参与不仅仅是看眼下的回报率，也是看行业未来的发展前景。在他看来，保险资金的进入可以让长租公寓企业的发展更加稳健，而不是偏激冒进，从而规避更多风险。
值得注意的是，银保监会在《通知》中也针对保险资金参与长租市场的风险提出了特别要求：保险机构要实行资金专户管理，对资金进出进行全程监控，以确保保险资金的封闭运行、专款专用。同时，保险公司应在综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求的情况下，制定长期租赁住房项目的投资预算，并纳入年度资产配置计划。保险机构应当建立专属岗位，负责投资项目的投后管理，并建立全程管理制度，做好关键结点的风险防范。
事实上，针对租金年回报率较低的现实，一些长租公寓企业已经尝试通过资产证券化的办法，实现未来一段时间的租金快速回笼。此前，保利公寓、新派公寓都发行了相应的REITs(房地产信托投资基金)，碧桂园所发行的REITs也获得批准，自如租房也发行了租房市场首单房屋租金分期类 ABS(资产抵押债券)。
房租上涨成趋势，政策松绑是出路
虽然在行业层面，长租市场房源和金融方面的政策支持不断加码，但在租客层面，房租上涨是最真切的感受。
韩东是北京众多年轻租客中的一员。最近准备续签租房合同时，他发现单间房间的房租上涨了500元左右。长租公寓的租金价格上涨也较为明显：在首都经贸大学附近，一个面积18㎡左右的长租公寓单间次卧，2017年的房租大约是2000元左右，今年4月份上涨到了2400~2600元，但整租房间的价格并没有明显上涨。
“最近涨价很可能是因为暑假要到了。”韩东如此分析。他认为，除这个因素以外，长租公寓的不断发展，在提高租房质量的同时，也在间接地推高租金价格。他担心，如果在一些地方，大多数房源都被同一家长租企业或中介机构拿下，租金水平势必上涨。
事实上，类似的做法在以往的租房中介行业确实存在，业内称之为“控盘”。
长租公寓企业优客逸家创始人兼CEO刘翔告诉中国青年报·中青在线记者，在北京、上海、深圳这类超一线城市，租房一直是卖方市场，很多中介机构或长租企业在拿房时都是“控盘逻辑”：通过付出更多的拿房成本，拿下某个热门地区的大多数房源，甚至形成该地区内的垄断，最终通过房租涨价赚取利润。在这种情况下，这类企业掌握了某些地区的租房定价权，无形中也成为租金上涨的推手。
优客逸家总部位于成都。在他看来，“控盘”打法在成都、武汉这类二线城市已露出苗头。一般而言，长租公寓企业对一套成都的毛坯房的收房价格平均在2800元/月左右，与最终出租的价格相比，差价大约是800~1200元；但在某些长租公寓企业进入这个市场后，为了快速扩大市场、获取更多房源，可能会直接以4000元/月的高价拿房，最终的租金水平在原来价格基础上可能提高1500~1800元。
在宏观层面，刘翔认为，人口净流入的城市房租一般都会持续上涨。“这样一来，在拿房端我们就会面临很多竞争者，市场上的租金水平也会水涨船高。”
王国军认为，长租市场的平稳健康发展，还需要政策层面持续松绑。“热门地区的租金贵、供给不足，面对这些情况，政府如果想要做这个，就要通过各种办法提高投资回报率，才能吸引包括保险在内的更多资金参与进来。”
他举例称，如果政策层面可以提供更加优惠的土地或税收政策，长租公寓企业的租金回报率可以明显提高。如果没有更多政策松绑，长租市场将无法维持和发展。“这个市场的发展，以及保险资金参与其中的角色，很大程度上取决于政策的稳定性、可靠性和长期性。”