广州二手房参考价出台对楼市有何影响？羊城晚报记者实地探访
中介撤下相关房源价格 部分业主紧急暂缓放盘
羊城晚报记者 徐炜伦 陈玉霞
8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(以下简称《通知》)，公布了广州市首批共96个热点区域住宅小区二手住房交易参考价格。记者发现，《通知》公布的参考价格基本为今年市场成交价的70%-80%，这引起业内及市场热议。
9月1日，羊城晚报记者走访数个热点区域住宅小区，发现不少中介地铺已经紧急撤下房源价格。1日傍晚，贝壳等房屋中介网站也下架了成交数据，中介称大部分放盘的业主正在观望。专家认为，公布二手房参考价会斩断中介(业主)挂牌价拉动成交价上涨的循环，预计未来三个月二手房成交量会有明显下降。
记者走访
放盘业主在观望 线上平台查不到均价
《通知》发布后，各市场主体是否会执行参考价？业内议论纷纷。据统计，首批公布的热点区域住宅小区中主要分布在天河区(54个)和黄埔区(23个)，其余分布在番禺区(8个)、海珠区(7个)及越秀区(4个)。以天河为例，不少位于珠江新城核心地段的小区如保利心语花园、中海花城湾，参考价分别是96957元/平方米和92641元/平方米，与中介平台上挂牌每平方米18万元—19万元的单价相比，可谓“腰斩”。
据克而瑞数据，首批公布的96个小区交易参考价基本为今年的市场成交价的70%-80%，但与2020年全年的单盘成交价较为接近。其中，近七成小区的参考价，与其2020年的二手成交价的差距在10%左右。换言之，进入2021年，首批公布参考价的96个小区二手房成交价格上涨明显。
羊城晚报记者在珠江新城走访发现，不少中介商铺9月1日紧急撤下相关小区房源信息或用“惊喜价”等字眼代替具体价格。保利心语花园周边某中介商铺工作人员表示：“目前大部分放盘的业主正处于观望状态，若非急需资金，不会轻易降价，《通知》对市场影响暂时不明显。”该中介透露，保利心语花园二手房价格均价仍在14万元-15万元/平方米。
而记者在隽峰苑小区外的一家中介商铺看到，该小区房源信息暂未撤下，隽峰苑放盘的二手房价格仍维持在10万元-15万元/平方米，明显高于参考价的80747元/平方米。记者走访过程中，隽峰苑一名业主来到该中介商铺，表示要暂缓放盘。“昨晚看到消息后今天马上过来了，降价这么多是不会卖的。”该业主说。
越秀区首批公布参考价的4个小区均位于东风东路一带，附近有东风东路小学、育才学校等知名学校。这4个小区二手房参考价为6.9万元-8.2万元/平方米，而中介平台显示挂牌均价都不下10万元/平方米。记者走访附近中介商铺，发现难以找到这4个小区的房源信息，但其他小区仍正常展示。一名房产中介对记者表示，在附近置业的群体大部分是为了孩子能够入读周边学校，有入学资格的房源需求旺盛，不担心降价。更有中介直言：“自去年6月至今，有的房子价格上升了1万元/平方米，目前《通知》的细则未出，一切都按原来的操作。”该中介表示，有入读周边学校资格的房源转手周期较短，价格坚挺，卖家是不会降价出让的。
《通知》提到，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。9月1日傍晚，记者查询发现，线上中介平台贝壳、链家等的二手房“查成交”功能下架，已经公布参考价的96个小区都无法查询到均价，这些小区的在售房源只剩零星几套。不仅如此，在这两个平台上，广州所有的二手房小区均已查询不到过往的成交记录。
专家观点
预计未来三至六个月 二手房价格会下降
记者采访多名房产中介，他们对二手房参考价政策的心态各有不同。有中介表示支持，并称若真的降价，会吸引更多买家；而更多的中介则认为该政策出台，势必会导致成交量下降，业绩受损。
事实上，在《通知》发布之前，广州二手房网签数已有下降趋势。据广州市房地产中介协会发布的数据显示，今年8月(统计周期为2021年7月26日至2021年8月25日)，全市二手住宅整体网签宗数和网签面积分别为8535宗和82.17万平方米，环比分别下降4.23%和3.10%，同比分别下降44.11%和43.32%。
按揭付款比例(按网签宗数计算)方面，据广州市房地产中介协会数据，8月广州市中介促成二手住宅按揭付款比例环比下降2.66个百分点至53.11%，已连续第五个月出现环比下降。
此外，有买家担心银行会按照参考价评估贷款金额相关事宜，即贷款金额下降，成交价不变，首付增多。记者致电广发银行广州分行某支行业务经理得知，广发银行广州市内所有支行都会将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一。民生银行广州分行某支行业务经理则表示，目前贷款审批流程较为复杂，政策刚出不久，是否执行二手房参考价申请贷款需要看实际情况而定。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，如果二手房参考价应用到银行的按揭贷款业务当中，势必对广州的二手住房交易产生重大冲击，这在当前房贷利率提高、房贷审批周期大幅延长的大背景下，市场调整和行业调整在所难免。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一手房限价是当下趋势，但这会导致二手房和一手房价格倒挂，结果就是“打新热潮”。实施二手房参考价可以引导业主和中介挂牌价趋向理性，斩断挂牌价推动买家市场预期、拉动成交价上涨的循环。
中原地产广州项目部总经理黄韬表示，自广州楼市“421”新政出台后，珠江新城等热点区域的二手房价已有下降趋势，但总的来说依然是“升多跌少”。二手房参考价的出台是“稳地价、稳房价、稳预期”的具体举措，对促进房地产市场良好发展会起到一定的作用。
黄韬认为，按照以往的经验，如果持续三个月成交量下降，价格就会受到影响，因此预计未来三个月至六个月，二手房价会出现一定的下降。黄韬说道：“在这三个月内会对房产中介公司带来较大的影响，而从长远的角度看，房产中介要为一个更健康的市场做调整和准备。”
肖文晓表示，在“房住不炒”的大政方针下，未来商品住房一定会更多地回归居住属性，它的投资属性会被弱化，“炒房致富”的故事正在远去。
政策导向
发布二手房参考价目的在于稳定预期
国家统计局最新数据显示，今年7月，广州是一线城市中一手房、二手房同比涨幅最高的城市，一手房同比上涨10.9%，二手房则同比上涨12.2%。据广州市住房和城乡建设局发布的《通知》政策解读，建立二手住房成交参考价格发布机制，是贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施，有利于进一步提升广州市二手住房市场信息透明度，为二手住房交易提供市场参考，规范交易秩序、稳定市场预期。
今年以来，包括深圳、上海、成都、东莞、西安等全国多个城市已陆续实施二手房参考价，多数城市的二手住宅市场在实施参考价后成交量有明显下降。据广州中原研究发展部统计，从可比城市情况来看，二手市场相对成熟的深圳、上海，短期内成交量下跌幅度在30%-60%之间。此外，国家统计局数据显示，深圳自今年2月公布二手房参考价后，二手房价上涨幅度逐月回落，在5月至7月均出现价格环比下跌的情况。