文 | 谢泽锋
编辑 | 杨旭然
出品 | tide-biz
股价自最低点反弹超50%，保利发展（600048.SH）丝毫没有受到地产行业暴雷的影响，甚至表现出了一副成为受益者的姿态。
央行喊话维护市场秩序，土地供给政策纠偏，一些资本杠杆型企业危机集中爆发，竟然让房地产板块迎来了一波修复。市场的逻辑太超前了。
纵观此轮房地产大洗牌，政策趋紧导致资金链暴雷，进而引发信任危机，曾经的中国经济支柱行业，正在遭遇一场前所未有的大变局。
这场危机主要集中在民营房企阵营。以恒大、泰禾、蓝光为代表的，以高杠杆撬动高增长的房企正在被驱逐，资本、金融机构、投资者、购房者正在远离这些企业。
而大型央企地产商显然不用为“活下去”发愁，此时他们考虑的是如何在危机中实现反超。
拥有低廉的融资成本，国家信用背书，又肩负民生责任，经历一轮残酷的洗牌后，央企地产企业将有望在这场地产大轮转中受益。
以保利为例，由于恒大销售遭到重挫，作为中国第五大房企，保利的销售额即将在今年超过恒大，“恒碧万融”四强格局即将被打破，保利跻身中国房企四强只是时间问题。
顶着“招保万金”的招牌，这个“央企地产一哥”正在激进拿地，努力构建“地产+物业+商业+金融”的地产生态巨舰，试图在行业洗牌期重新回到前三的位置。
而行业的危局，正好给了保利等央企地产公司反超的时间窗口。
01大洗牌
中国房地产正经历一场“去伪存真”的大洗牌，对许多房企来说，堪称抽筋剥骨，痛彻心扉。
政策收紧导致房企降价销售，9月房企销售数据怎一个惨字了得。克而瑞最新公布的9月房企销售业绩中，百强房企中有超过九成企业销售业绩同比下降，其中六成企业同比降幅大于30%。
Top50也是持续下挫，50大房企单月销售金额为7052亿元，环比下滑10%，同比大幅下降37%，较上月下滑23个百分点。
房企之间的销售增速也出现巨大分化，曾经的地产黑马纷纷掉队，财务稳健型表现相对稳定。
中国恒大9月销售额大幅下挫，一个月只卖了53亿元，要知道去年9月恒大就卖出了1416亿元的房子，同比下滑了96%。
江西地产商新力9月销售额仅有22亿元，同比下降了82%。这家由江西富豪张园林创办的地产企业，年销售额从零到千亿只用了十年时间，依靠高周转和高负债，新力成为过去几年快速蹿升的行业黑马。
而如今，繁华落尽一片狼藉。新力已有两笔债务违约，张园林旗下的部分公司股权已被平仓偿债，9月20日新力控股暴跌87%。
另外类似绿地控股、中南建设、祥生集团、富力地产等高杠杆企业，今年以来的销售业绩都不太好。
曾经有多么辉煌，如今就有多么惨淡。
反观财务稳健型的房企，则有了穿越牛熊的底气。此前央行和住建部制定的“三道红线”，给疾驰狂奔的地产行业戴上了紧箍咒，也成了验证企业质地的标准。
截至2021年年中，中海、招商蛇口、华润置地、中国金茂和保利五大央企地产公司高居地产企业财务优秀度排名前列。
五家企业的净负债率均低于60%，剔除预收账款后的资产负债率均低于70%，现金短债比均高于1.3倍。三道红线无一踩线，均为绿档。
房地产本身就是高负债经营的行当，三道红线相当于彻底改变了行业游戏规则：
如果房企全部踩中了“三道红线”，将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。
如果只踩中“两道红线”，则被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。
如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。
对于全部合格的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。
因此，在“三道红线”这一高压规则下，通过举债驱动规模增长的模式将难以为继，融资端受阻，只能主要依赖销售回款。政策面的意图是让房地产回归行业理性发展的本质。
万科董事会主席郁亮就认为，中国房地产有三个红利阶段：2002年之前是土地红利阶段，“招拍挂”之后是金融红利阶段，而“三道红线”之后是管理红利时代。
作为中央企业，坚守主业，严守财务纪律，再加上低廉的融资成本，中海、华润、招商蛇口、中铁、保利等房企在行业低谷期显示出更强劲的竞争力。
拥有资金优势的央企、国企地产企业，在土地市场更是风生水起。
土拍占用巨大的资金量，许多民企哪还有“余粮”，于是乎纷纷退出土拍市场。在第二批集中供地中，房企积极性、参与度和溢价率明显降温，许多土地流拍，而央企成土拍市场拿地的“主力军”。
以广州第二批集中供地为例，首日24宗地块中，流拍地块占比达三分之一，整体溢价率仅为1%，而首次土拍达到12%。其中11宗地块底价成交，仅5宗出现溢价。
拿地方面，国企、央企几乎实现了包圆儿，中海、中铁建地产、越秀、电建地产、广州南投、珠实+广州南投、中建一局、粤海置地、葛洲坝、远洋地产共拿下13宗地块，民企中仅绿城集团、路劲地产、合汇地产各自获取一宗地块。
土地是房企行军的粮草，更是房地产生产线上的原材料，土地储备“断粮”无疑将导致后续发展受阻。
政策收紧叠加融资成本高企的大环境下，央企地产企业拥有了逆势增长的底气。
02保利大举抄底
在房地产进入存量竞争的时代，保利正从别人饭碗里抢食吃。
销售端，保利发展1-9月实现销售额4102.32亿元，同比增长11.66%，排在房企5名，距离中国恒大（4440亿元）仅有338个小目标，距离排在第三的融创还有514个小目标。
当月保利销售360.18亿元，而恒大仅有53亿元，考虑到恒大销售端几乎降至冰点，保利超越恒大挺进前四只是时间问题。
土储方面，保利发展也在行业低谷期逆势加仓。
今年前9月，保利发展位居房企新增货值（全口径）榜首，累计全口径新增货值5368亿元，累计权益新增货值2365亿元。
今年前九月，保利拿地共计花费了1041亿元，仅次于碧桂园和万科，“扫货”1380万平方米的土地。
去年开始，保利就大举收揽土储。去年斥资2353亿拿地，以累计新增货值5098亿元的位居行业第一，碧桂园、万科紧随其后，累计新增货值规模分别为5026亿元和4754亿元。
连续两年大手笔布局，保利的决心显而易见。早在2017年，保利发展前董事长宋广菊就在股东大会上表示“对未来两三年进入前三有信心”。但随着房地产行业进入下行周期，2019年5月的股东大会上，宋广菊改口将“重回前三”的期限延长，称是未来3至5年的一个目标。
如今已经来到了这个目标的时间区间，在别人掉队的时刻，保利正激进地加速跑。但能否跻身TOP3，考验着保利的管理和财务质量，毕竟当下的地产企业都是“戴着镣铐跳舞”。
从“三道红线”指标来看，保利全部达标，是TOP5中财务表现较为优秀的一家。
财务状况方面，在央企背书的信用加持下，上半年保利发展平均融资成本仅3.62%，公司有息负债规模为3341亿元，有息负债综合成本仅约 4.7%，较去年末下降7个基点。较低的融资成本，成为保利的巨大优势。
不过，在行业寒冬期，保利也有一些隐忧。首当其冲的就是盈利能力下滑，毛利率由2019年、2020年的34.96%、32.56%下滑至今年上半年的32.45%，主要是2017-2018 年行业顶峰时获取的高地价项目集中结转，拉低了毛利率水平。
但相比万科、融创甚至中海，保利的毛利率依然具备优势。在如今的地产界，能够保持32%以上的毛利率水平，确实难得。不过，未来随着高地价项目的陆续体现，保利的毛利率表现恐怕仍将承压。
今年上半年，保利发展实现营业总收入899.72亿元，同比增长22.07%；实现净利润146.88 亿元，同比增长10.25%；归母净利润102.98亿元，同比增长1.72%，相比融创9%、碧桂园6%的净利润增速要逊色一些。
03地产公司“平台化”
在房地产的下半场，房地产主业为其带来了巨大的开拓空间，保利也因此提出“不动产生态发展平台”战略。
今年9月14日，在保利发展29周年庆之际，公司证券简称正式变更为“保利发展”，公司将构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态发展平台。可以看出，保利期望在地产新周期寻求业务上的突破。
相比地产主业，保利的“两翼”业务要更加亮眼：2021上半年保利主营业务中的其他收入为98.70亿元，同比增长57.5%。
保利物业上半年末合同面积6.22亿平方米，在管面积达4.28亿平方米，实现营收51.53亿元，同比增长约43.1%。
保利商业，截至上半年已开业购物中心29个，开业面积193万平方米，在营项目出租率80%。销售代理方面，覆盖全国200多个城市，代理项目超2200个，代理销售规模超2500亿。
不动产金融，公司基金累计管理规模近1600亿元，较期初增长约14%。
如今的“地产+业务”要更具想象空间，而这些将是资本市场对地产公司重新估值的重要标尺。
拥有天街的龙湖、吾悦广场的新城控股、万象品牌的华润置地，市盈率就要比比住宅为主的碧桂园、中海、融创高出不少。
因此，对于保利发展来说，除了不动产开发为主的基石业务，布局物业、商业以及地产金融，构建地产生态巨舰是其新时期的发展策略。
早在2012年，保利地产成为继万科之后，第二家跨过千亿门槛的房企。但2013年至今，保利已连续多年无缘行业“前三甲”。
风水轮流转，在行业高速发展期，保利、中海外等央企巨头未能跑赢民营巨头，而在行业寒冬期，以保利为代表的地产“央企集团”逆势奔跑，活生生的向投资者展示“剩者为王”的戏码，资本市场的对此表现出的股价变化，已经把态度表明得非常充分。
而在保利、中海逆势奔跑的背后，是民营地产大佬们落寞的背影，属于他们的时代彻底过去了。
04写在最后
雪崩过后，3年前郁亮高喊“活下去”，和李嘉诚的甩卖，都成了行业的“警世预言”。
在当下的房地产经营环境下，能活下去活得好活得久的，肯定是少数人。而走过了这场暴风雨，活下来的企业一定将成为行业的领先者。
疯狂的房地产掘金时代已经终结，房地产也已开始回归行业本质，在房地产的“理性经营”时代，只有坚守价值创造的企业才能真正“活下去”，国有资本体系的支持也至关重要。在这方面，央企地产机构显然更有优势。