房地产行业的现状及挑战
一、当前市场形势
销售急转直下：一是2016以来，楼市持续高位运行，需求存在一定的透支；二是信贷收紧，严查首付来源，二手房普遍停贷并出台指导价；三是房企暴雷加重购房担忧，房产税加重观望情绪。
土拍一夜入冬：一是两道红线及土拍严查资金来源等几重政策叠加，出现矫枉过正；二是房企资金压力限制投资热情，销售回款增速回落，信贷融资增速承压；三是债务偿付逼近（境内债1、3、8月为高峰，美元债2、4、6月为高峰），刚性偿付叠加信用风险引发借新还旧渠道受阻；四是房企信用事件持续爆发，中资美元债大幅下跌。地产降温对土地出让收入影响巨大：缩水近万亿。
参与主体信息缺失：购房者信心缺失（关注质量与交付）；金融机构投放“厌恶”情绪浓厚（偏向按揭与优质房企）；房企在手现金规模萎缩、销售预期悲观叠加债务偿还压力，冲淡土地等投资热情；政府关注保民生、保交付，多地加强预售资金监管、提高预售条件等，在防范“烂尾”风险的同时，加大开发商流动性压力。
地产周期指标全线走弱，滑出历史区间：3季度房地产投资环比收缩21.8%，超过2008年的最大降幅17.7%；销售额收缩51.8%，超过2008年的最大降幅41%；开发商到位资金收缩30.5%，超过2008年的最大降幅25.1%；销售面积收缩46.4%，超过2008年的最大降幅36.4%；销售回款收缩48.6%，超过2008年的最大降幅40.4%。
“稳”需求政策空间打开：中央经济工作会议传递托底信号，支持商品房市场满足合理需求、因城施策促进良性循环；保障房建设则被放在了重要位置，如公租房、共有产权房、集体土地租赁住房等建设加速将在一定程度上托底房地产投资、新开工增速等下行；商品房市场久违“支持”二字（2015年曾经提出房地产行业扩大有效需求）；9月份以来按揭贷款层面重新改善， 2022年刚需和改善型需求的释放将更加顺畅，更多地区政策将打开空间，有助于房地产行业需求信心恢复。
二、未来的机会
房地产行业规模大，上涨趋势强劲：2020年全国商品房销售额超17万亿，2021年大概率也超17万亿；近20年GDP年均增长率为12.3%（近10年为6.8%），商品房销售额平均增速为20.8%（近10年为13.1%）。根据《国家人口发展规划（2016年-2030年）》预期发展目标推算，假定2020年与2030年城镇人均建面均维持在39.8平米/人，则2021-2030年住宅新增存量及更新需求为116.7亿平米，年均需求为11.7亿平米。
房地产仍将是长期的支柱产业：中国房地产增加值占GDP的比重为14.7%（建安9.1%+服务5.6%），美国为13.3%，英国为13.6%，日本为11.3%，德国为10.6%，韩国为7.3%，而发达国家的建安部分基本可以忽略不计，我国房地产行业对GDP的贡献与国际主要发达国家大致相当，在产业结构中发挥重要作用。
住宅市场仍将长期保持较大规模：中国2020年常住人口城镇化率63.89%，户籍城镇化率仅45.4%，相比发达国家，未来中国城镇化率能够达到70-75%，城镇化还有机会和空间。人口增量、人口结构、城镇化进程，决定需求增量；宏观经济发展、居民收入水平变化，居民储蓄率、居民部门负债率杠杆率，决定需求活跃程度和价格承受能力。
城镇化转向都市化：产业发展不断升级转移，带动人口流动和结构性的变化，在第四次的产业转移中，沿海向着高端产业发展，低端制造业向内陆转移，对环境伤害太大或者是利润太低的产业则转移出境。区域发展正由传统的省域、行政区向城市群转变，打造三大“世界级”都市圈（京津冀、沪宁杭、粤港澳）进程中，城市群中二线城市有望受益于城市化发展，成为新增长点。
保障房住房发展下的代建风口来临：以杭州为例，预计十四五末，杭州常住人口将达到1350万人，理论上每年需有效供应20万套房子方能满足居住需求。其中商品房10万套，公租房1.5万套，共有产权房3万套，保障性租赁住房5.5万套，以政府和城投的开发建设能力无法满足如此大的建设需求，可见开发商将会有更多的参与机会。
管理驱动下的超额增长：房企需要围绕4大品质（经营、产品、组织、财务），关注5大核心能力（投资、融资、产品、运营、组织），用更强的能力带来超额增长。
房地产生态链价值逐步显现：物业服务规模扩大，横纵延展，并购加速，集中度提升；科技赋能引领地产变革（万科采筑平台、绿色建筑、数字化等）；精细化运作，专业化分工（投资商、开发商、金融服务商、物业服务商），行业细分，合作共生；住宅销售仍是核心，REITs是终极未来。
短期市场机会：短期内拿地窗口期仍将继续存在，未来6个月市场最好的时候是2022年的3、4月份，被压制的改善类需求将在2022年迎来一波释放。
三、面临的挑战
负反馈机制形成，若无外力难回正轨：当前行业已形成“销售下行-房企资金趋紧-投资收缩/评级下调或违约-金融机构“惜贷”-购房者预期悲观-销售进一步下行”的负向循环，若无外力打破，由此导致的连锁反应可能引发行业更大的流动性风险。因此政策在遵循“房住不炒”、“三稳”总基调下，仍以纾困与正向引导为主，托而不举。
房地产税短期影响购房意愿：房产税出台短期或对购房意愿形成一定扰动，但大小受免征范围、边际税率等因素影响，后续仍需持续关注各地具体试点方案，包括征收税率、免征范围等。并且从英国、韩国、重庆、上海等地区出台房产税政策后的房价变化来看，短期会有一定的影响，中长期仍会恢复正向增长。
“高杠杆、高周转”模式难以为继：新金融监管（三道红线+两道红线+集中供地+资金监管）使长期依赖“高杠杆、高周转”房企很快缺血，并且没有太多反应与缓冲时间。房地企业最难时刻，最难的是在1996年、1997年，那时是“做项目找死，不做项目等死”，那时是“饿死的”；如今的企业是“撑死的”，通过杠杆化发展将自己撑了个虚胖，适度去杠杆化后仍有救。
缩表带来的业绩冲击不可避免：2021年前三季度A股上市房企营收同比增长23.2%、归母净利润同比下降29.5%，增收不增利状况逐步显现。而阵痛期带来的缩表、降价促销等行为预计进一步对短期结算利润形成冲击。美国次贷危机、日本20世纪90年代房地产泡沫破灭后，其主流房企及行业整体利润水平均曾经出现下滑甚至亏损情形。
加速分化，行业重塑：由于信用事件冲击，部分房企可能信用受损、融资不畅，或被动出清或收缩投资下规模萎缩。相较而言，央国企及优质民企更能受益信贷端松动，把握土地市场降温带来的拿地机会。行业调整阶段或迎来新一轮洗牌，四季度收并购已逐步放量，从美日经验来看，阵痛期后行业并购整合仍将延续。
传统开发由金融红利转向管理红利：参考20世纪90年代日本房地产泡沫破灭前后情形。1991财年三井不动产、三菱房地产、住友房地产开发ROE分别为7.6%、10.2%、7.7%，2021财年分别为5.2%、7.6%、10.1%，基本维持稳定。但从细分结构来看，1991财年至今三家房企权益乘数呈下降趋势，归母净利率则呈上升趋势。其中三家房企费用管控能力逐步提升，销售费用及管理开支占总收入比重趋势下行，2021财年三井不动产、三菱房地产、住友房地产开发占比分别为9.7%、7.7%、7.5%。整体看，盈利驱动已逐渐由杠杆水平向精细化运营带来的利润率提升转移。
四、应对的措施
房企自救稳定现金流不可或缺：通过处置资产、扩大融资等拓宽资金流入。包括出售物业、经纪、文旅等公司股权，实行大股东注资、配股融资等。后续在资金压力及并购贷等融资支持双向作用下，不排除开放股权进一步转让。
谨慎投资降低资金流出：资金压力下，为保障现金流谨慎投资亦为必要举措。
业务结构由单一开发转向多元化拓展：围绕地产的业务多元化有望成为为未来重点发展方向之一。主流房企当前涉足多元化领域包括物管、商业、园区开发经营等，收入占比多位于10%及以内，存量时代进程加深助力多元业务发展，未来表现值得期待。
以日本主流房企住友不动产为例，其于2000财年起分别列示租赁、销售、建筑、经纪等业务。租赁业务现金流相对稳定、经纪业务资产相对较轻，以此形成的多元业务构成在丰富收入来源同时，亦有助于分散、降低风险。凭借模式优化及多元业务加持，住友不动产2003财年以来归母净利润逐年抬升，2021财年创下历史新高（1414亿日元）。