熬过了3月第一波偿债高峰后，7月房企将再次迎来偿债集中考验。
未来地产债风险如何？对此，第一财经采访了中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成。他建议，在不改变去杠杆政策目标下，适当延长去杠杆的周期。我国下半年房地产市场仍然面临一定风险，需要及早谋划，有效管控风险。
7月面临到期及回售境内地产债超600亿
据DM研究不完全统计，6月共计约1090亿元境内外债券面临到期或回售，规模较上月同期增加近53%；共有123家房企的相关债券会在2022年7月内面临到期、回售及付息。
7月面临到期及回售的境内地产债共58只合计金额约人民币649.27亿元。其中恒大、华润置地、金地地产、融信、宝龙等有两只以上的境内债面临兑付；共40只境外地产债券面临付息，其中碧桂园有6只美元债面临付息，世茂龙光有5只债券需要付息，恒大、佳兆业、绿地、融创、越秀、远洋、禹洲集团、时代中国均有3只以上债券需要付息。
“上海绿地集团宣布对6月25日到期的债券展期征求意见。以前违约或者展期基本都是民营房企。这一次地方国企也出现了类似的情况，对市场的震动是比较大的，说明房地产的风险还没有结束。房企的融资约束仍然比较大，尤其是民营房企，只有少数财务指标比较好的企业受到较多信用支持。”盛松成近期表示。
对于房企面临的资金困境，盛松成建议，在不改变去杠杆政策目标下，适当延长去杠杆的周期。房地产行业从2020年开始去杠杆，旨在防止房地产的风险和房地产的盲目扩张。现在遇到了疫情，要对具体的情况进行具体分析。
房地产市场需管控风险
从近期房地产行业相关数据来看，盛松成认为，我国下半年房地产市场仍面临一定的风险。
就房地产开发投资而言，土地购置费和建安费用是其主要组成部分。其中，土地购置费是指统计期内房地产开发企业为土地购置而付出的费用。由于我国允许房地产开发企业在获得土地使用权一年内完成付款，土地购置费往往与过去一年的土地出让情况相关。
盛松成表示，以今年1~2月为例，根据中指数据，土地出让金同比下降61.93%，但由于2021年我国土地市场整体表现较好，土地成交金额同比上升11.20%，今年1~2月的土地购置费同比反而上升了11.26%，对于当期的房地产开发投资增长的贡献率高达67.34%，成为当期房地产开发投资增长的主要原因。
随着市场转冷，从去年7月开始，土地出让金大幅下滑，2021年6月~2022年5月的成交土地金额只有53114.93亿元，同比下降32.74%，今年下半年我国土地购置费可能面临较大下行压力。
“需要指出的是，2020年第一季度，尽管疫情暴发，我国土地出让金成交金额同比只下降了4.45%，而2022年3~5月则下降了56.37%，因而疫情并不是造成我国当前土地市场下行的主因。”
在建安费用方面，盛松成提及，今年5月我国房屋施工面积已经同比增速为负，由于成交土地面积同比大幅下降，下半年我国施工面积同样面临下行压力，建安费用会因此下行。这也将拖累下半年房地产投资增速。
房地产开发投资增速放缓不但会对房地产业自身发展产生较大影响，还会进一步拖累经济增长，成为我国下半年经济恢复的重要障碍，需要及早应对。
此外，房地产业资金流仍面临较大压力。资金来源主要有两个渠道，一是销售回款，二是企业融资，这两者都离不开金融部门的支持。盛松成认为，两个数据可以反映这一情况。一是自去年9月我国房地产金融政策边际放松以来，整体境内贷款余额到今年5月增长了7.24%，而居民部门中长期消费贷款余额只增长3.95%；二是近年来销售回款逐渐成为房地产开发主要的资金来源，在2021年5月达到55.47%的历史峰值，随后不断走低，今年5月只有47.89%，比去年同期的历史峰值低了7.58%。从当前的政策动向来看，这一趋势下半年较难扭转。
从企业融资看，目前“三道红线”和贷款集中度管理尚没有放松的迹象，自去年9月开始的边际调整至今年一季度末，房企贷款余额增长2.49%，低于同期境内贷款余额6%的增速。
建议适度放松预售资金监管
事实上，在业内人士看来，适度放松预售资金账户的监管是关键一环。
野村证券的研究显示，在中国，预售资金占新房销售资金的近90%和开发商融资的一半以上。
盛松成也对如何优化商品房预售资金监管提出建议。他认为主要可以从两方面考虑——在确保资金用途合理的情况下，适度降低预售资金冻结比例；在一定行政区域内，允许房企预售资金跨项目调剂。
“以前预售款监管比较松，房地产企业可比较自由地使用。但由于房地产业出现风险，监管趋严，预售资金被较大比例地冻结。但房地产行业是一个资金密集型行业，非常需要资金的流动。”所以盛松成建议，下调房地产预售款冻结比例。
对于房地产预售资金在一定行政区域内跨项目调剂，盛松成坦言实行起来有一定困难。“因为地方政府担心在于，把我的预售款拿到别的地方去用，如果收不回来，我这个地方的项目就要出现风险，可能成为烂尾楼。”
对此，他建议可以考虑在省内跨项目使用。既可以在一定程度上解决企业的资金困难，也可以保证风险可控，“因为在一个省内，资金是完全可以得到省政府的统筹，基本上不会出现大的风险。要跨省调配，估计现在还非常难做到。”
盛松成还建议，支持房地产项目收购。据有关统计，2021年，全国20%的房地产项目是由多家房企合作开发的。这意味着一个企业或者项目出现风险，合作房企难免也会受到波及。在这种情况下，如果能够通过优质企业收购出险项目或者困难房企，就能够将风险控制在一定范围之内，也有利于整个行业和社会的稳定。