继中央政治局会议定调要“适时调整优化房地产政策”后，相关部委以及北京、深圳、广州、上海等四个一线城市相继表态要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好相关政策措施，房地产市场频频迎来政策利好信号。
相关政策信号将对各地房地产市场产生哪些影响？当前北上广深等一线城市房地产政策存在哪些优化方向？业内分析人士向《中国经营报》记者表示，多地官方表态要支持刚性和改善性住房需求，对于提振市场信心有较大的信号意义，意味着一线城市政策优化预期在不断加强，预计后续政策落地将有效推动多地房地产市场企稳，同时还应注意从政策落地到市场见效仍需一定时间。
一线城市接连表态
近一周时间，房地产市场政策信号不断。
7月24日，中央政治局召开会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
7月27日，住建部召开企业座谈会，明确要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
此后，北上广深四个一线城市接连表态要更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
其中，北京市住建委于7月29日表示将坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。
深圳市住建局、广州市住建局则于7月30日分别表示将结合各自实际情况抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进各自房地产市场平稳健康发展。
7月31日，据上海市房屋管理局官方微信公众号消息，近日，上海市住建委、上海市房屋管理局召开专题会议，表示将坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。
“近期中央及地方如此密集的表态和发声为房地产市场注入了极大信心，也表明一线城市政策优化预期在不断加强。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，当前市场趋势下，二线城市放松调控带来的需求释放持续性可能有限，若一线城市政策进行适当调整，将能够为更多城市市场带来信心、强化预期，进而带动市场企稳。
限制性政策有望优化
接连表态之后，一线城市房地产政策将在哪些方面进行优化成为各方关注的焦点。业内分析认为，预计市场热度较高时出台的一些较为严格的调控政策有望得到优化调整，同时在稳中求进工作总基调下，预计相关政策优化将是渐进式推进。
“从政策措施来看，需求端政策大概率将继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。”曹晶晶认为，一线城市房地产政策优化方向主要有优化“认房认贷”政策，降低首付比例，下调贷款利率，调整首付比例，优化限购、限售、限价等政策，降低交易税费等。
“近年来，一线城市限购政策基本无松动，仅深圳对深汕特别合作区放开限购。”曹晶晶认为，基于一线城市购房群体规模较大以及房产价值较高等因素，限购政策大幅松动的预期偏弱，因此一线城市限购政策优化空间主要集中在针对部分地区或房屋类型等进行微调，如法拍房限购、居民离婚2年或3年内按原家庭拥有的住房总套数计算、购买非住宅需要购房资格等。
“限制离婚购房的初衷是防止购房人借助假离婚购买多套房产。但在当前的市场环境下，离婚2年或3年的时间要求限制了部分离异家庭合理的购房需求释放，调整离异家庭购房的年限要求将有助于购房需求释放。”曹晶晶认为，法拍房限购导致部分法拍房难以及时成交，增加了金融机构的不良资产风险，优化法拍房限购有利于各方盘活存量，促进商办项目去库存。
同时，曹晶晶还指出，一线城市不同区域和板块之间也存在较大差异，核心区限购仍有必要保持一定力度，但对于库存压力大的区域可以按照因区施策、一区一策原则，与人口、人才等政策相结合放松限购，可控性及针对性更强，更有利于促进合理需求释放。
此外，一线城市房地产政策优化方向还可能涉及限售、限价政策以及交易税费等。
“当前限价政策主要集中在土拍阶段对未来住房销售价格的限定，以及办理预售证时对商品住房备案价的限制。”曹晶晶认为，在当前限价政策下，仍有部分项目出现一、二手房价格倒挂，同时还在一定程度上压缩了房企的利润空间，进一步会影响住宅产品供给的质量，以及房企投资积极性等。因此对限价政策进行放松，将更直观地反映市场实际供需变化情况，利于市场长效机制的建立，对房企投资也将起到一定激活效果。
“限售政策方面，2023年以来，已有长沙、郑州等多个二线城市对限售政策进行优化，当前北京及上海部分商品房仍执行5年限售，拥有较大的优化空间。”曹晶晶认为，降低交易税费方面，可通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等方式降低购房成本。
降低交易成本
除限购、限价、限售等限制性政策外，业内分析认为，一线城市在“认房认贷”政策、普通住宅认定标准等方面也存在一定优化空间，相关政策优化能够进一步降低购房者交易成本。
“当前一线城市认房又认贷政策仍较为严格，北京、上海二套房首付比例较高，严重限制了换房群体的合理住房需求。”曹晶晶认为，若北京、上海等一线城市调整优化“认房认贷”政策，将有效降低部分购房群体首付比例，从而更好满足相应群体住房需求，这一政策优化对外地有过贷款记录但本地无房及有“卖一买一”置换需求等群体尤为明显。
“但由于北京、上海市场需求较为旺盛，预计‘认房认贷’政策优化可能通过一区一策等方式推进。”曹晶晶指出，当前多数城市已调整首套房贷利率至5年期以上LPR基础上降低20BP，超40城首套房贷利率已低于4%。但北京首套商贷利率仍为5年期以上LPR+55个基点，上海为5年期以上LPR+35个基点，二套房商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，两座城市首套与二套房贷利率加点均存在下调空间。
“当前北京、上海的普宅认定标准调整也具备可能性，但标准调整可能对市场带来较大影响，预计两地会相对谨慎，也可能通过降低非普宅首付比例的方式进行优化。”曹晶晶指出，当前北京、上海执行的是2014年出台的普通住宅标准，当前两地多数商品住宅成交价格均明显高于普宅标准线，因此按现行标准购房者购买的住房多属于非普通住宅，导致购房者购买首套、二套住房的首付比例均较高。
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年7月，北京、上海新建住宅价格较2014年12月分别上涨约40%、60%，新房平均价格超4万元/平方米，二手住宅平价格超6万元/平方米。
“当前四个一线城市普通住宅标准基本上都是围绕容积率、户型和总价三个维度设定的。但很显然，目前各地能够享受普通住宅标准的房源其实非常少。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，当前各地执行的普通住宅标准源于2014年，现在家庭数量和人口结构已出现明显改变，因此后续若在户型面积以及总价方面适当放宽标准，将降低更多家庭购房成本。