长假后第一天，武汉房地产市场迎来利好消息。
5月6日，武汉市住房保障和房屋管理局等7部门联合印发《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。
继去年9月武汉发布取消住房限购等政策措施后，房地产政策更进一步地利好刚需和改善型住房。此次《通知》共计10条，被称为“新汉十条”。
大刚观察（DGbeacon）注意到，“新汉十条”有下面几大变化：
第一，提高了购房消费券额度。
去年9月“汉十条”政策提出：购买首套新建商品住房的，可享受1万元家电家具数字消费券或购房消费券。
“新汉十条”将消费券额度提升至最高10万元。但限定条件是新城区。
相关区重点区域主要包括：东西湖区将军路板块、径河板块，黄陂区盘龙城板块，江夏区大桥板块、五里界板块，新洲区邾城板块、双柳板块，蔡甸区蔡甸北板块、蔡甸东板块、蔡甸南板块和大集板块、奓山板块，以及东湖高新区光谷中心城板块、未来科技城板块、花山板块，经开（汉南）区沌口板块、军山板块、纱帽板块，长江新区谌家矶板块、武湖板块、阳逻板块等。
假设小张一家在2024年12月31号之前购买了新城区的特定商品房，通过“安居链”APP的“房展会专区”，能够申领5到10万元的购房消费券。在之后的认购流程中，购房消费券可以直接用于抵扣房屋总价款。
第二，住房公积金在可贷款额度上浮20%之外，再解除两重限制。
“新汉十条”延续了“汉十条”中关于“阶段性调整住房公积金贷款额度”的政策。即在2024年12月31日前，在武汉市购买普通自住住房的住房公积金缴存职工家庭，贷款额度按当前可贷款额度上浮20%。
此外， “新汉十条”还给首套房认定和户籍“松了个绑”。
实行“认房不认首次贷”。根据“新汉十条”，只看在武汉有没有房。如果小张一家在其他城市购房，曾使用一次公积金贷款，但此次在武汉购买首套房，也能享受武汉市的首套房公积金贷款政策。
这样下来，在武汉买首套房的小张，如果新房总价200万元，最低首付款可以从原来的60万减少到40万，贷款的最高额度也将提升10万元。
解除的第二重限制是异地贷款条件，取消住房公积金贷款户籍地和缴存地限制。
不管小张是否是武汉户籍，公积金缴存地是否在武汉，都能够实现异地贷款。注意，这是阶段性政策。
第三，推动“卖旧买新”。买的时候可享受商业贷款首套住房优惠政策，卖的时候可享受增值税补助。
“卖旧换新”是今年最重磅的政策创新。
假设小张在武汉有一套房，想要卖旧换新，只要在“武汉市二手房交易服务网”办理了挂牌出售手续，使用商业性住房贷款时就可以申请认定为首套住房。
出手旧房子，区级财政也能继续给予一定资金补助。
卖掉旧房子6个月内买新房，或者买新房后12个月内卖掉了旧房，都可以申请卖房已缴纳的增值税按计税价格的1%补助。
以上是针对消费端，是消化存量房产的举措。武汉市两轮房地产新政，发力消费端都是重点。
4月30日中央政治局会议指出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。
除了消化存量房产，如何优化增量住房？最核心的一条，以人定房，以房定地。
如果人口流入减缓，相应的，房子供应和土地供应也应当减少。“新汉十条”调整了保租房和商办类房屋的供应。
第一，调整保障性租赁住房配建方式。
这是一个延续性政策。
新供应住宅用地项目可继续采取从土地出让金中计提专项资金方式，异地建设或购买符合条件的存量房源用作保障性租赁住房。
此前规定，在中心城区集中新建商品住房，按照不低于住宅面积6%的比例配建保障性租赁住房。
这意味着，全市新供应的住宅用地项目不再配建保租房。
第二，暂停新增商办类开发用地供应。
“商办”不同于“商住”。商住公寓既可以用作商业办公又可以用来居住，商办类房屋只能用于办公，如写字楼。
为了消库存，不少城市放开了“商改住”。武汉提出，对存量商办类开发用地和在建项目，按照规定程序推进“商改租”“商改住”。
另一方面，武汉限制了商办类用地供应，提出对商办类房屋库存过大的区域，除有明确招商引资项目需求的，暂停新增商办类开发用地供应。
第三，从助企纾困转变为优化服务。
针对开发商层面，“积极助企纾困”已过去，今年着重点为优化服务，如大力推行“拿地即开工”，实行“即报即办即备”。并且，打造了公共服务平台，持续举办线上线下房交会，促进供需精准对接。
《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》原文
各区人民政府，市人民政府各部门：
为加快构建房地产发展新模式，进一步满足居民刚性和多样化改善性住房需求，促进全市房地产市场持续平稳健康发展，结合我市实际，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：
一、加大对新城区支持力度。统筹推动新城区城市基础配套设施建设，各相关区、市直相关部门集中优质教育、医疗等公共配套资源支持新城区重点区域发展。2024年12月31日前，购买新城区特定商品住房项目的家庭，可通过公共服务平台申请购房消费券用于购房。各新城区可结合辖区实际，对于各类人才、多子女家庭、非本市户籍居民家庭购房，进一步制定支持住房消费措施。东湖高新区、武汉经开（汉南）区、长江新区参照执行。
二、强化住房公积金贷款措施。优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准，实行“认房不认首次贷”。阶段性调整异地贷款使用条件，取消住房公积金贷款户籍地和缴存地限制。对武房发〔2023〕8号文件中关于“阶段性调整住房公积金贷款额度”政策延长至2024年12月31日。
三、调整家庭首套住房贷款套数认定标准。在我市仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。
四、调整保障性租赁住房配建方式。认真落实保障性租赁住房配建要求，新供应住宅用地项目可继续采取从土地出让金中计提专项资金方式，异地建设或购买符合条件的存量房源用作保障性租赁住房。
五、推行“卖旧买新”交易新模式。2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。组织金融机构提供长期低息贷款，支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。各区可制定“卖旧买新”优惠措施支持置换购房家庭购买本辖区新建商品住房。
六、盘活商办类用地和项目。对存量商办类开发用地和在建项目，按照规定程序推进“商改租”“商改住”。合理调整商办类房屋用水、电收费标准，房地产开发企业出售新建商办类房屋（不包括已交付使用的存量房屋）实际作为家庭居住用途的，可由房地产开发企业向房管部门集中申报，承担相应改造费后可调整为民用水、电收费标准。对商办类房屋库存过大的区域，除有明确招商引资项目需求的，暂停新增商办类开发用地供应。
七、优化房地产开发企业“白名单”管理。实施新建商品房预售资金差别化分级管理，根据企业信用等级实行0.6-0.8的差别化预售资金监管系数。加大房地产企业开发贷款融资协调力度，对符合“白名单”条件的合规房地产项目应贷尽贷。
八、优化新建商品房项目审批服务。大力推行“拿地即开工”，试行单独核发基坑支护和土方开挖阶段施工许可证。房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋。优化预售许可办理流程，简化预售方案办理程序，实行“即报即办即备”，加快项目上市。2024年12月31日前，对中心城区、东湖高新区、武汉经开区开发建设的新建商品住房项目，开发投资额达到25%以上、主体结构施工形象进度达到±0，并已明确施工进度和竣工交付日期的，可申请办理预售许可，在达到规定预售形象进度前实施全额预售资金监管。
九、优化购房落户手续。家庭在我市购买新建商品住房,暂不具备办理房屋所有权证（不动产证）条件的，可凭经备案的《商品房买卖合同》及缴费凭证等合法稳定住所证明材料、个人办证承诺，申请提前办理辖区购房落户手续。
十、提升房屋交易服务水平。通过安居链公共服务平台提供商品房销售全流程服务，持续举办线上线下房交会，促进供需精准对接。全力推行“放心购”“安心购”“省心购”服务，开展“15天无理由退房”试点，确保平台新建商品房项目“真房源、真价格、保质量、保交付”。
本《通知》自公布之日起执行，由市住房保障和房屋管理局负责解释。各区可结合实际制定促进本辖区房地产市场平稳健康发展的支持政策，相关措施与本《通知》按就高不重复原则使用。
武汉市住房保障和房屋管理局
武汉市自然资源和规划局
武汉市城乡建设局
武汉市财政局
武汉市公安局
武汉住房公积金管理中心
人行湖北省分行营管部