2024年6月26日，中国银行研究院在京发布《2024年三季度经济金融展望报告》，其中，特别提到了房地产市场新变化及存量消化措施分析。
一、房地产救市政策应出尽出
2024 年上半年，房地产救市政策应出尽出。需求端包括各线城市限购政策放开、首付比例下调、存 量和新增房贷利率下调等；供给端包括推进城市房地产融资协调机制，加快项目“白名单”落实，实施“三 大工程”等。5 月 17 日，房地产政策组合拳正式落地（以下简称 5.17 新政），包括降首付、取消房贷利率 下限、下调公积金贷款利率，设立 3000 亿元保障性住房再贷款。截止 6 月中旬，5.17 新政已在全国超过 80%的城市落地，除上海、深圳、北京等一线城市外，绝大多数城市均执行了首套房首付最低 15%的要求，房贷利率较基准普遍下浮 30-50 个基点左右。
二、销售端出现结构性改善的积极信号，政策效果可持续性还有待观察
在多重政策刺激下，近期房地产市场出现结构性复苏的迹象，少数核心城市市场活跃度略有好转，但 总体市场预期依然偏弱，部分核心城市好转趋势的可持续性，以及对全国市场的带动能力仍然有待观察。 具体来看：
核心城市二手房交易量有所升温，但价格持续下降，以价换量特征明显。中指研究院数据显示，5 月 北京、上海、杭州二手住宅成交量分别环比增长 0.2%、5.8%和 4.4%，同比增长 3.1%、11.1%和 40%；深 圳二手住宅成交量同比增长接近五成。但 5 月 70 个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）均价环比 下跌 0.71%，为 2014 年 10 月以来的最大跌幅；二手住宅均价环比下跌 1%，是有该数据统计资料以来的 最大跌幅之一（2014 年 9 月也为-1%）。北京、深圳、上海、杭州等核心城市二手住宅价格环比均继续下跌。
房企销售业绩降幅略有收窄，但总体仍处于深度下行区间。1-5 月，全国百强房企累计销售金额同比 下降 44.3%，较上月小幅收窄 2.5 个百分点；其中 5 月当月同比下降 33.6%，降幅收窄 7 个百分点。 政策的刺激效果呈衰减趋势，但效果的可持续性有待观察。根据贝壳 APP 数据，77 个样本城市二手 房成交套数在 5.17 新政后首周（5.18-5.24）、第二周（5.25-5.31）、第三周（6.1-6.7）分别环比上升 9.2%、 上升 2.6%和下降 5.7%。
销售端显现的微弱积极信号还未传递到房地产产业链条的前端，拿地、投资等领域仍在加速下行， 市场整体依然较为悲观。1-5 月，房企拿地积极性继续转弱，拿地总金额排名前一百的房企，其拿地总金 额同比下降 26.7%，降幅较 1-4 月扩大 17.2 个百分点。
尽管近期部分城市房地产市场出现结构性积极信号，但市场整体仍在继续惯性下行。未来，房地产市场的深度调整仍将持续一段时间，企业端风险还将继续暴露，要警惕房地产对全社会信心和预期的打击 由短期变为长期。政策要进一步加大支持力度，积极消化存量，改善供需失衡局面，推动市场预期修复和量价企稳，防范化解房地产风险，减轻去房地产化过程对经济的冲击。
从中长期发展的视角来看，要理性看待当前房地产市场的深度调整。一是当前中国经济对房地产的依赖正在降低，尽管调整过程中阵痛在所难免，但长远看有利于经济更加均衡和可持续增长。房地产行业增加值占 GDP 比重由 2019 年的 7.14%降至2024 年一季度的 5.99%；国有土地使用权出让收入占地方本级政府性基金收入比重由 2019 年的 90.11%降至 2024 年 1-4 月的 86.66%；房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额比重由 2019 年末的 29%降至 2024 年一季度末的 21.66%。
二是当前全国房价大幅下跌，是房价收入比回归正常的过程，从长远看有利于居民消费释放。一般来说，在快速城市化的国家和地区，房价收入比通常在 4-6 倍之间；在已充分城市化的发达国家和地区，这一比值在 2-4 倍之间；而 2021 年中国房价收入比为 9 左右，部分城市甚至超过 18，近两年房价收入比虽有所下降，但仍处于偏高水平。 房价收入比的下降，从长远看将有利于降低居民住房压力，释放消费潜力。三是人均居住面积提高、家 庭小规模化趋势、新型城镇化以及城市群、都市圈发展等因素将带来新增住房需求。根据测算，未来中 国房地产每年的需求中枢为 8-10 亿平方米左右，当前市场存在超调的可能，未来随着市场企稳，需求有望逐步恢复。
三、存量消化的几种典型措施
2024 年 4 月中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，标志着房地 产政策开始更加聚焦去库存。在当前房地产市场供求关系面临重大转变的背景下，本轮去库存与上一轮棚 改货币化安置不同，政策思路主要是将消化存量房产与保障性住房供给相结合。总结近年来各地方政府探 索的去库存措施，主要可分为以下几种模式。
国企收储：主要由地方国企出手，直接收购开发商企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配 租型保障房。这一模式在实践中运用较为广泛，郑州、济南、苏州、青岛、重庆、杭州等城市均有过相关 实践。以郑州为例，截至 2024年 5 月 22 日，郑州国资平台城发集团下属子公司城发安居已在市区范围内 收购 10.6 万间房源，总建筑面积 428 万平方米，共支付交易金额 338 亿元，按当前郑州每月 5000 套左右 的新房成交量，收储工作已经缩短了大约 20 个月的去化周期。在推进落实过程中，难点主要在于如何让 各方对收购价格形成共识，项目能否满足保障房对于户型、面积、区位等方面的要求等。资金方面，主要 利用 3000 亿保障性住房再贷款撬动商业银行贷款、住房租赁基金、财政资金支持、国有企业自筹、开发 贷款、专项债、保障性租赁住房 REITs 等。未来，政策可进一步探索如何拓展资金来源，做大收储规模。
以旧换新：业主在政策支持下，利用名下的二手房来置换新房。实际操作中，包括由地方国企收旧换 新、中介优先卖房等模式，其中国企收旧换新模式效果相对较好。国企收旧换新模式由国资平台直接收购 业主二手房，业主再去购买新房，苏州、南京、无锡、郑州等城市均推出了相关政策。在实际操作中，难 点主要在于如何评估二手房价值，估价过低将打击业主置换的积极性。此外，当前要求二手房需解除抵押， 并且新房价值要高于二手房，对置换家庭的资金要求较高。未来，政策可在带押置换等方面进行完善，降 低居民以旧换新门槛。
非居改租：将闲置和低效利用的非住宅项目转变为租赁用途的房屋，进而促进存量房产盘活。非居改租是当前各城市积极探索去库存的重要方向，北京、上海、广州、深圳、天津、厦门、福州等重点城市均 出台了相关政策。改建项目用作保障性租赁住房期间，通常不变更土地性质，不补缴土地价款，并按规定 享受金融、财政税费减免等优惠。未来，政策可进一步适度放宽改建条件，加大优惠减免力度，扩大非居改租规模。