2024-09-18，中银证券（601696）发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，本周新房二手房成交环比均改善，同比降幅均扩大。
报告具体内容如下：
新房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。二手房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。新房库存面积同环比下降，去化周期同环比均上升。 核心观点 新房成交面积环比降幅收窄，主要是因为随着进入传统销售旺季，房企推盘强度有所增加；但同比降幅扩大，低迷的成交状态，或与市场观望情绪再起以及对后续出台宽松政策的预期有关。40个城市新房成交面积为157.4万平，环比下降10.3%，同比下降30.8%，同比降幅较上周扩大16.2百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-6.4%、-14.6%、-6.5%，同比增速分别为2.0%、-48.9%、-16.1%，其中一线城市同比维持正增长，同比增速较上周下降了10.9个百分点；二线城市同比降幅较上周扩大了15.7个百分点；三四线城市同比增速由正转负，同比增速较上周下降了22.6个百分点。 二手房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大，当前市场情绪仍然低迷，部分重点城市在“以价换量”带动下二手房市场有一定活跃度。18个城市成交面积为142.6万平方米，环比上升7.7%，同比下降9.8%，同比降幅较上周扩大了0.5个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为0.7%、6.7%、20.4%，同比增速分别为-0.4%、-19.0%、-9.8%。一线城市同比增速由正转负，同比增速较上周下降了20.9个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了13.0个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了4.7个百分点。 新房库存面积同环比下降，去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为9648万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-5.1%；去化周期为18.1个月，环比上升0.5个月，同比上升1.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.4、16.9、71.5个月，环比分别上升0.2、1.0、2.3个月，同比分别上升0.2、1.4、30.1个月。 土地市场环比量价齐跌，溢价率环比下降，同比上升。成交土地规划建面为1327.1万平，环比下降22.2%，同比下跌20.5%；成交土地总价为158.6亿元，环比下降66.8%，同比下降55.2%；成交土地楼面均价为1195元/平，环比下降57.3%，同比下架43.6%；土地溢价率为2.9%，环比下降0.9%，同比上升0.2%。 房企国内债券发行规模环比下降，同比上升。房地产行业国内债券总发行量为93.9亿元，环比下降48.9%，同比上升47.8%（前值：166.3%）。总偿还量为89.0亿元，环比下降6.1%，同比下降5.3%（前值：24.9%），净融资额为4.8亿元。 板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-0.5%，较上周上升1.9%;相对收益为1.7%，较上周上升1.4%。房地产板块PE为16.99X，较上周上升0.01X。 政策 地方层面，1）郑州和湘潭均提高了住房公积金贷款额度，且均针对多孩家庭提出提高公积金贷款额度。2）泰安和银川在地方国企收购商品房方面出台了细则，规定了收购主体、收购价格以及收购房源的标准，两地均规定收购价格参考同地段保障性住房的重置价格，即划拨土地成本和建安成本加上不超过5%的利润；在房源标准上，两地都规定单套商品房建筑面积不超过120平，项目周边交通便利，配套设施完善，并满足一定的车位配比，优先考虑整栋或整单元未售，权属清晰等条件。3）此外，9月10日甘肃庆阳宣布取消新建商品住房销售价格备案，由开发企业根据市场需要自主定价，全面实现新建商品住房价格市场化。 投资建议 从高频数据看，当前楼市成交仍在筑底，“金九银十”关键节点到来，政策或有望适时出台以提振市场信心，建议关注增量政策变化。一方面，近期美国降息预期若兑现，国内可能也会有一波降息行情，目前国内降息降准预期明确；另一方面，需求端若真要刺激居民购房，政府需作出部分让利，在购房税费减免方面需进一步突破，切实降低购房成本。整体而言，从9月到年底是政策发力收窄房地产销售降幅的关键时期，随着政策持续加码和基本面季节性修复均有可能带动地产板块估值修复。 现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口（001979）、华润置地、保利发展（600048）、绿城中国、滨江集团（002244）、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团（600383）、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家（000560）、贝壳。 风险提示 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。